Ah bu vergiler…

Ersun Bayraktaroğlu, YMM, PwC Türkiye, Gayrimenkul Sektör Lideri

Eğer bir ülkenin vatandaşı isek (ki kural olarak mutlaka böyle bir vatandaşlık bağı vardır), bir ülkede yaşıyorsak (ki mutlaka bir yerde yaşıyoruzdur), bir gelir elde ediyorsak, bir harcama yapıyorsak ya da bir varlığa sahipsek (ki bunlardan en az birine bir şekilde tabi oluyoruzdur) vergi ödemek zorundayız. Başka bir ifade ile harcamadan, sahip olmadan ve gelir elde etmeden yaşamanın (ya da devletin vergi almadan hayatını devam ettirmesinin) bir yolunu bulamadığımız takdirde vergiden kaçış yok! Eğer kaçış yoksa vergi ile ilgili yükümlülüklerimizi ve haklarımızı bilmemiz lazım. Gayrimenkul açısından resim aşağıda:

Şahısları ilgilendiren gayrimenkulle ilgili temel vergiler nelerdir?

Gayrimenkul alıp satarken imzaladığımız “gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi”, “ön ödemeli konut satış sözleşmesi”, “alım satım sözleşmesi”, “kira sözleşmesi” gibi sözleşmeler parasal değer içerdiğinden kural olarak damga vergisine tabi. Damga vergisi oranı da sözleşmenin türüne göre farklılaşmakla birlikte sözleşmede yazılı en yüksek parasal değer üzerinden binde 1.98 ile binde 9.48 arasında değişiyor.

Tapuda gayrimenkul mülkiyetinin devri hem alıcı hem de satıcı için ayrı ayrı binde 20 (yüzde 2) oranında tapu harcına tabi… Harç ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinden düşük olmamak üzere gerçek alım satım bedeli üzerinden hesaplanıyor.

Şirketler ya da tacirler tarafından yapılan gayrimenkul satışlarında temel KDV oranı %18. Konut için %1, %8 ve %18’lik oranlar var. KDV de gerçek satış bedeli üzerinden hesaplanıyor doğal olarak.

Gayrimenkulü elimizde tuttuğumuzda bu kez sahip olduğumuz bu servet emlak vergisini nitetikliyor. Emlak vergisi gayrimenkulün bulunduğu yer belediyelerince belirlenen değerler üzerinden gayrimenkulün türüne (arsa, arazi, konut, işyeri gibi) ve bulunduğu yere ( Büyükşehir Belediyesi sınırları içinde ya da dışında oluşuna) göre binde 1 ile binde 6 oranında alınıyor yıllık olarak.

Gayrimenkulden gelir elde edersek, başka bir ifade ile kiraya verirsek ya da gayrimenkulü satarsak bu kez de elde ettiğimiz gelirin tutarına göre yüzde 15’le başlayıp %35’e kadar çıkan gelir vergisi ile karşılaşıyoruz.

Yok mu güzel bir haber?

Olmaz mı? Bu yazıyı güzel haberler için kaleme aldım bu ilk sayıda…

Öncelikle söyleyelim çok yakın zamanda yapılan düzenleme ile gayrimenkul satış vaadi ve ön ödemeli konut satış sözleşmelerine damga vergisi istisnası geldi. Yani bu sözleşmeler için damga vergisi hesaplanmayacak. Ayrıca bir alım satım sözleşmesi imzalamazsanız ve işlemi tapuda “resmi senet”le yaparsanız o işlemde de damga vergisi yok. Şahıs olarak kiraya verdiğiniz gayrimenkuller için imzaladığınız kira sözleşmeleri de damga vergisinden istisna…

Tapu harcı konusunda güzel haber “şimdilik” yok maalesef. Konutunuz 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüşümü Hakkında Kanun kapsamında riskli yapı değilse ya da riskli alan ya da rezerv alanda bulunmuyorsa bu %2 mutlaka ödenecek alım satım işleminde. Ama 6306 sayılı yasa kapsamındaysa satılan konut, bu harç da alınmayacak. Ayrıca bir güzel haber de gelecekle ilgili… Son yapılan yasal düzenlemede Maliye Bakanlığı tapu harcı tutarlarını gayrimenkulün türü, sınıfı, bulunduğu yer, büyüklüğü gibi kriterlere göre belirleme yetkisi aldı. Bakarsınız indirimler gelir önümüzdeki dönemde. Kim bilir?

KDV konusunda da güzel haber var. Öncelikle belirteyim ki gayrimenkul ticareti ile sürekli olarak uğraşmayan gerçek kişilerin gayrimenkul satışlarında KDV uygulanmıyor. Ticaret yapan kurum ya da şahıslardan aldığımız konutlarda ise 30.09.2017 tarihine kadar %18’lik oran %8’e indirilmiş durumda hem de metrekare sınırı olmaksızın. Dolayısı ile 30.09.2017 tarihine kadar alınacak konutlarda KDV ya %1 ya da %8 olacak. %18’e tabi konutlar için çok ciddi bir indirim.

Gelelim gayrimenkulü alıp sattığımızda ödeyeceğimiz gelir vergisine: Vergi yasamız, alımla satım arasında geçen sürenin 5 yıldan uzun olması halinde gayrimenkul ticareti ile uğraşmayan gerçek kişinin bu alım satımdan kazandığı gelir ne olursa olsun vergilendirmiyor. Yani ticaretle uğraşmayan gerçek kişiler için 5 yıl elde tuttuktan sonra satılan gayrimenkul vergisiz. Eğer gayrimenkul size miras kalmışsa ya da başka bir yolla ivazsız geçmişse bu süre şartı da yok. Satıp, parayı vergisiz olarak cebinize koyabilirsiniz.

Bu ilk yazı için yeterince güzel haber verebildim umarım. Yeni yazılarda buluşmak üzere…