Riskli Yapı Dönüşümünde Kat Maliklerinin Dikkat Etmesi Gerekenler

Makbule Yönel Maya, Genel Müdür, TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.


2012 yılında çıkan 6306 sayılı kanun ile “Riskli Yapı” tanımı altında bina bazında dönüşümün önü açılmıştı. Zaman içinde kanunun alt yönetmeliklerinde yapılan bazı değişiklikler ile hayat devam ediyor.  Peki, bu süreçte kat maliklerinin dikkat etmesi gerekenler neler diye bakacak olursak değerleme penceresinden söyleyebileceklerimi maddeler halinde sıraladım.

 

  • Kat maliklerinin kendi aralarında uzlaşı da olması sürecin en kritik noktası. Uzlaşı ile başlanılan süreç çok kolay ve kazan-kazan prensibi ekseninde devam ediyor. Aksi durumlarda süreçler çok zayıf, tatsız-keyifsiz hale gelip üzerine para ve emek harcanmış olabiliyor.
  • kat maliklerinin tapu sahibi olarak hakkının ne olduğunun iyi tespit edilmesi ve anlatılması gerekiyor. 6306 sayılı yasa kapsamında dönüşüme giren yapıların ağırlıklı 60-70’li yıllarda yapıldığını düşünürsek söz konusu tarihlerde kurulan kat irtifaklarında ve çıkartılan tapularda çok farklı detaylarla karşılaşabiliyoruz. Sadece tek daireye verilmiş olan Kömürlük eklentisi, arsa payının çok farklı bileşenlere göre şekillendirilmiş olduğu ya da bazen hiç şekillendirilmediği gibi örnekler ilk aklıma gelenler.
  • Tabii tapuları analiz ederken, her bir daire üzerindeki takyidatların da iyi incelenmesi ve raporlanması gerekiyor. Tapu takyidatları ile birlikte hukuksal sürecin de iyi yönetilmesi olmazsa olmazlardan.
  • 6306 sayılı yasa “Arsa Payı” kavramı ile hareket ediyor. Arsa payınızın ve dolayısıyla arsa değerinizin ne olduğu elbette ki çok önemli. Değerlemeci bakış açısıyla şunu da ilave etmeliyim ki dairenin kapalı alanı ve mevcut şerefiyesi de bir o kadar önemli. Bu nedenle değerleme raporlarında hem arsa payının hem de daire mevcut kapalı alanına göre olan değerin veya şerefiyesinin raporlarda yazılmasına özen göstermek gerekiyor.
  • 6306 sayılı yasa kapsamında yenilenecek binanın arsasının mevcut imar durumu da yeni yapı ve imar hakları açısından çok önemli olan bir diğer başlık. Binanın ilk yapıldığı tarihte imar hakkının hepsini kullanmayan parsellerle karşılaştığımız gibi, bina yapıldıktan sonra değişen imar durumundan kaynaklı ilave yapılaşma hakkının da kat malikleri arasında arsa payları oranında adil şekilde dağıtılması gerekli.
  • Kat maliklerinin bir araya gelerek işin en başında “Mevcut Durum Tespiti ve Şerefiye Raporu” almasında çok büyük fayda var. Bireysel bazda yapılan girişimler ve alınan tekil raporlar kentsel dönüşüm için çok da anlamlı değil.
  • Mevcut Durum Tespiti ile sonrasında yeni yapılacak binadaki bağımsız bölümlerin dağıtımı da yine SPK lisanslı değerleme firmaları tarafından yapılabiliyor. Bu yola başvurulduğunda sürecin başından sonuna kadar kat malikleri ve müteahhit arasında çok daha şeffaf bir süreç yürütülmüş oluyor.
  • 10.2016 tarihli yönetmelik değişikliği ile 6306 sayılı kanun kapsamında 2/3 çoğunluk içinde yer almayan 1/3’ün arsa payı, diğer kat maliklerine bina yıkılmadan önce satılabilir hale geldi. Bu satış değeri, SPK lisanslı firmadan alınan değerleme raporu da gözetilerek Bedel Tespiti komisyonu tarafından belirleniyor.
  • İşin bir de farklı farklı şekillerde uygulanabilen kira yardımı kısmı var. Yönetmeliğe göre “Riskli Yapı”da Bakanlık tarafından yapılan kira yardımı 18 ay ile sınırlı. Bu kira yardımı konusu zaman zaman müteahhit ile kat malikleri arasında pazarlık unsuru olabiliyor. Son yönetmelik değişikliği ile birlikte daire üzerinde bulunması durumunda sınırlı ayni hak sahibi ve kiracı da bu yardımdan tek seferlik olmak üzere faydalanabiliyor. Hâlihazırda İstanbul, Ankara ve İzmir illeri için 2017 kira yardımı rakamının aylık 860 TL olduğunu da bu vesile ile hatırlatmış olayım.
  • Kat malikleri için her şey yolunda gitti ve tam uzlaşma ile binanın yeniden yapılması konusunda iş müteahhit seçimine geldi ise son viraja girilmiş demektir. Kat maliklerinin, müteahhit seçerken mutlaka belirli kriterleri olması gerekiyor. Bu işte bence unutulmaması gereken en önemli detay: “Çok her zaman iyi değildir” İnsan hayatını daha mutlu ve daha güvenli hale getirmek üzere tasarlanan bu süreçte nicelikten çok niteliğe önem verilmesi gerektiği bence hiç akıldan çıkmamalı.
  • Son olarak da Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde yapı ruhsatı ile ilgili geçici maddenin 30.06.2017’ye kadar uzatılması konusunun Kentsel Dönüşüm ile ilgisinden de bahsetmek faydalı olabilir. Konu tarihe kadar alınacak olan ruhsat alanlarında ilave yapı alanı kazanmak noktasında bir avantaj söz konusu.

 

Her ne kadar konuyu daha çok teknik açıdan ele almış olsam da son söz olarak genelde üzerinde çok durulmayan bir noktanın altını çizmek isterim. Kentsel Dönüşüm ve 6306 sayılı yasa kapsamında yapılan işlerin geleneksel iş yapma biçimimizden bana göre ayrıştığı çok önemli bir nokta var. O da “Kervan yolda düzülür” atasözü ile böyle bir işin üstesinden gelmenin mümkün olmadığı gerçeğidir. 6306 sayılı kanun kapsamında bir binanın dönüşümü işinde yer alacak iseniz; yolun en başında çok doğru bir ekip kurgusu, son derece ciddiyetle ele alınmış bir süreç planlanması ve her şeyin belirli olduğu bir tablo, işinizi büyük ölçüde kolaylaştıracaktır.

bi_özet gayrimenkul | 1. sayı | Nisan 2017

 

 

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Connecting to %s