Çuvaldız

Ersun Bayraktaroğlu, Gayrimenkul Sektör Lideri, YMM, PwC Türkiye, ersun.bayraktaroglu@pwc.com

Çokça konuşuluyor “etik” meselesi. Herkes birbirini etik olmamakla suçluyor. Gayrimenkul ve inşaat sektörü ise etik kuralların olmadığı ve bu nedenle de kayıt dışılığın yüksek olduğu en önemli sektörler olarak sürekli gündeme getiriliyor.

Bugün vergilerden hareketle “etik” konusunu analiz etmeye ve “çuvaldızı” biraz kendimize batırarak konunun, “sektörel” bir sorunun çok daha ötesinde olduğunu göstermeye çalışacağım elimden geldiğince.

Vergi Ülkemizin En Önemli Gelir Kaynağı
Maalesef doğal kaynak zengini bir ülke olmadığımız için Merkezi Yönetim Bütçesinin çok önemli bir kısmını vergilerle finanse etmek zorundayız. Maliye Bakanlığı tarafından yayınlanan Aylık Bütçe Bülteni, Mayıs 2017 verilere göre 2017 yılı Merkezi Yönetim Bütçe Gelirlerinin %85,4’ü “vergi” gelirlerinden oluşuyor. Bu %85,4’lük vergi geliri GSYH’nin de %17,6’sını oluşturuyor.

Toplam vergi gelirlerinin bütçesel dağılımı ise şöyle: %18,2’si Gelir Vergisi, %7,7’si Kurumlar Vergisi, %2’si Servet üzerinden alınan vergiler (Motorlu Taşıtlar Vergisi, Veraset ve İntikal Vergisi. Öte yandan Emlak Vergisi belediye gelirleri arasında olduğundan burada yer almıyor), %35,5’i yurt içinde alınan işlem/harcama vergileri (KDV, ÖTV, BSMV, ÖİV, Şans Oyunları Vergileri) ,%16,2’si Gümrük ve İthalde alınan KDV ve diğer ithal vergileri,%2,5’u Damga Vergisi ve %3,3’ü de Harçlar.

Bu verilerle önemli analizler yapabilmemiz mümkün: Gelir ve servet üzerinden alınan ve “dolaysız vergiler” olarak sınıflanan vergiler merkezi yönetim bütçesinde yer alan toplam vergi gelirlerinin yaklaşık %32’sini oluştururken harcama ve işlem üzerinden alınan ve “dolaylı vergiler” olarak sınıflandırılan kısım ise yaklaşık %68’ini oluşturuyor. Detayda baktığımızda söz konusu %32’lik doğrudan verginin yaklaşık %21’lik kısmının Gelir Vergisi olduğunu; bunun da yaklaşık %93’ünün kesinti suretiyle ödenen vergiler olduğunu düşünürsek ülkemizde vergi yükünün çok da “adaletli” dağıtıldığını söyleyemeyebiliriz. Tabii bunun çok önemli ve mantıklı sebepleri olabilir.

Ancak toplam vergi gelirleri içinde dolaylı vergilerin ve kesinti suretiyle ödenen vergilerin yüksekliğinin vergi veren vatandaşlar arasında ister istemez farklı değerlendirmelerin yapılmasına sebebiyet vereceğini de kabul etmemiz gerekir. Bu tartışma belki başka bir makalenin konusu olabilir. Ben buradan konunun gayrimenkul sektörü ile bağlantısına geçmek istiyorum.

Bir önceki sayıda yer alan yazımda da belirttiğim gibi gayrimenkul işlemleri; KDV, Tapu harcı ve istisnaları olsa da kısmen Damga Vergisi gibi önemli ölçüde “dolaylı vergi” yükü taşıyor.

Tapu Harçlarını Gerçek Değerden Gösteriyor muyuz?
Hepimizin bildiği gibi gayrimenkul alım-satım işlemler ilgili gayrimenkulün emlak vergisi değerinden az olmamak üzere gerçek alım-satım bedeli üzerinden alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %2 oranında (Eylül 2017 sonuna kadar konut işlemlerinde alıcı ve satıcı için ayrı ayrı %1,5 oranında) Tapu Harcına tabidir. Yani, bir gayrimenkul alırken ya da satarken tapuda devir işlemi yapılmadan önce “gerçek alım-satım” değeri ne ise o değer -eğer bu gerçek değer, ilgili gayrimenkul için belirlenmiş olan Emlak Vergisi değerinin altında ise bu kez emlak vergisi değeri- üzerinden, tapu harcının ödenmesi gereklidir.

Mayıs 2017 Aylık Bütçe Bülteninde yer alan bütçe gerçekleşmelerine göre 2017 ilk çeyrek (Ocak-Şubat-Mart) döneminde “Harçlar” kaleminde toplam gelir rakamı 5.412.000.000 TL, bu tutarın detayında da “Tapu Harcı” gelir rakamı 2.602.086.000 TL olarak yer alıyor. Tapu Harcı içinde kuşkusuz alım-satım harcı dışındaki kalemler de var ancak bu tutarının tamamının alım-satım harcından oluştuğunu “varsayarsak” ve bunu %4’le brütleştirirsek bu dönemde gayrimenkul alım satımına ilişkin toplam 65.052.150.000 TL’lik işlem yapıldığı sonucuna ulaşırız. Bu değeri TÜİK’in 2017’nin ilk çeyreğindeki toplam konut satış rakamı olan 325.780’e böldüğümüzde ise karşımıza 199.681 TL’lik ortalama rakam çıkıyor. Dikkat ederseniz sadece konut satışlarını dikkate aldık. Ticari gayrimenkul ve arsa alım-satım rakamları bu birim fiyat hesaplamasına dâhil değildir. Yani, 2017 yılının ilk üç ayında tüm tapu harcı gelir gerçekleşmesinin “alım-satım” harcından oluştuğunu ve Türkiye’de bu dönemde “konut” dışında hiçbir gayrimenkul alım satımı yapılmadığını varsayarsak, aynı dönemde satılan konutların ortalama satış fiyatı 199.681 TL’dir.

Etik… Kimin için?
Ben hiçbir yorum yapmadan, 199.681 TL’lik ortalama satış fiyatının gerçeği yansıtıp yansıtmadığı konusundaki yorumu sizlere bırakıyorum! Çuvaldızı,”ama”, “fakat”, “yaa…” gibi kelimelerle başlayan cümleler kurmadan biraz kendimize batırmamız gerekmiyor mu sizce de? Sektörün etik düzenini bireylerin etik yaklaşımı olmadan kurmamız mümkün mü?