[KENTSEL DÖNÜŞÜM]: Kentsel Dönüşümde Aktörler

/// YTONG’un Katkılarıyla///

Kentsel dönüşüm sürecinde hangi aktörlerle ilişkide olacaksınız? Bu aktörlere hangi konularda danışabilirsiniz? Kentsel yenileme sürecini kimlerle birlikte yürüteceksiniz? YTONG ve İstanbulSMD’nin 2016 yılında kentsel dönüşüm ve riskli yapı yenileme sürecindeki vatandaşları bilgilendirmek amacıyla hayata geçirdiği “Kentsel Dönüşüme Hazırlan Sarı Işık” projesi kentsel dönüşümün aktörlerini anlatıyor.

 

1 Sivil Aktörler

  • Hak Sahibi
  • Kat Maliki Olmayanlar ve Kiracılar

2 Profesyonel Aktörler

  • Mimarlar
  • Avukatlar
  • Müteahhitler ve İnşaat Yapım Firmaları
  • Lisanslı Denetim Firmaları
  • Bankalar

3 Kamudaki Aktörler

  • Bakanlıklar
  • Belediyeler / Tapu Müdürlüğü

 

Hak Sahibi

Hak sahipleri (Konut sahipleri & ticari ünite sahipleri)

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’dan faydalanmak isteyen “iskânlı tapu”, “kat irtifaklı tapu”, “hisseli tapu”, “arsa tapulu gecekondu” ve “kaçak bina” sahipleri, bakanlık tarafından lisanslanmış yetkili bir kuruluşa başvuruda bulunarak binaları için deprem risk raporunu almakla yükümlüdürler. Riskli yapılar, 6/3/2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilir. Bu başvuruyu binadaki bir kişinin yapması yeterlidir. Riskli yapı tespit raporuna göre binasına “riskli” şerhi konulan kat maliklerinin diğer görevleri ise şunlardır:

  • (Varsa) itiraz hakkını kullanmak,
  • İtiraz etmediyse gerekli çoğunluğu sağlayarak ortak karar protokolünü imzalamak
  • Ortak karar protokolüne göre müteahhit seçimini, kredi kullanacağı bankayla anlaşmalarını yapmak,
  • Binanın yıkım, yenilenme, yeniden yapım masraflarını hisseleri doğrultusunda karşılamak.

 

Kat Maliki Olmayanlar ve Kiracılar

Eğer kat maliki değilseniz, bir işyeri ya da konutta kiracıysanız, kentsel dönüşüm yasasının kiracılar için uyguladığı kira yardımı avantajından faydalanabilmeniz için, riskli olarak tespit edilen binanın, kullanıcıları tarafından anlaşmayla tahliye edilmiş olması gereklidir. Ayrıca kanun kapsamında kiracılara, taşınma masrafları dikkate alınarak, bir defaya mahsus olmak üzere iki ay kira yardımı yapılabilmektedir. Kira yardımı hakkında detaylı bilgiye ulaşmak için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın sitesine bakabilirsiniz.

 

Mimarlar

Mimarlar riskli yapıların yeniden inşası için proje hazırlamakla görevlidir. Kullanıcılarının ihtiyaçlarına maksimum düzeyde cevap verebilecek, güvenilir ve nitelikli binalar yapmakla yükümlü olan mimarlar, kentsel dönüşüm sürecindeki en önemli aktörlerden biridir. Mimar, riskli yapının projelendirme sürecinde çalışabildiği gibi, riskli yapı raporuna itiraz gelmesi durumunda bakanlık tarafından yetkilendirilecek rapor kontrol heyetinde de görev alabilir.

Riskli yapı tespit raporuna başvurmadan önce kuracağınız çalışma ekibinde bir mimar bulunmalıdır.

Riskli yapınızın dönüşüm sürecini başlatmadan önce, bir mimar ile çalışmaya başlamanız çok önemlidir. Böylece, dönüşüm sürecini başlatmadan önce yenilenecek binanızın projesini ekibinizdeki mimara istekleriniz ve ihtiyaçlarız doğrultusunda çizdirip, yeni çizilmiş proje doğrultusunda dönüşüm sürecini birlikte geçireceğiniz bir müteahhit arayışına çıkabilirsiniz.

Bina inşaat aşamasında ise, uygulama kontrolörlüğü yapmak üzere yetkili bir mimarın görevlendirilmesi gerekmektedir. Bu aşamada, kontrolörlük ücretini mülk sahibi olarak sizin vereceğiniz bağımsız bir mimar tutabilirsiniz. Kontrolör mimarın bağımsız olması, yapınızın istediğiniz kalitede üretilmesi açısından menfaatinize olabilir.

Mimarı kendiniz seçebilir, ücretini müteahhidin ödemesi için anlaşabilir ya da anlaşacağınız müteahhidin önereceği mimarlardan biriyle çalışabilirsiniz.

Eğer yeni bir proje çizdirmeye vaktiniz yoksa ve anlaşacağınız müteahhitlik firmasının size sunacağı plan ve projeler üzerinden sözleşme imzalayacaksanız, ekibinizdeki mimardan planları teknik olarak inceleyerek size danışmanlık sağlamasını talep edebilirsiniz.

Kentsel dönüşümün esas amacı, yenilenen yapıya ve çevresine ekonomik bir rant sağlamak olmasa da, dönüşüm sürecinin doğal bir yansıması olarak, yenilenen bütün binalar belli bir değer kazanır. Bu bağlamda, yeni yapılacak binanızın kazanacağı değerin, binanızın tasarımcısı olan mimarın mesleki donanımıyla doğru orantılı olduğunu unutmamalısınız.

 

Avukatlar

Avukatın kentsel dönüşüm sürecindeki en önemli görevi hukuki görüş bildirmesidir. Yeni yapılacak yapı sözleşmesinin ve teknik şartnamenin hazırlanması ve yorumlanmasında aktif görev almaktadırlar. Bina ortak karar protokolünün, (varsa) itiraz dilekçelerinin hazırlanması ve dava açılması durumlarında, haklarınızdan doğru faydalanabilmeniz için hukuki konularda size yol gösterirler.

Riskli yapı tespit raporuna başvurmadan önce kuracağınız çalışma ekibinde bir avukat bulunmalıdır.

Kentsel dönüşüm uygulaması, mevcut riskli binanın yıkılması, yenilenen binanın hak sahipleri arasındaki paylaşımlar gibi süreçlerde doğrudan kişilerin mal varlığına etki ettiğinden, hassas davranılması gereken bir konudur. Yapılacak herhangi bir hatanın telafisi zor olabilir. Bundan dolayı gayrimenkul ve kentsel dönüşüm konusunda uzman bir avukattan hukuki danışmanlık almak çok önemlidir.

 

Müteahhitler ve İnşaat Yapım Firmaları

Müteahhit (yüklenici), projeyi üstlenen ve taahhüt ettiği işi yapacağına dair yasal güvence veren kişi, kurum veya kuruluştur.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisans verdiği müteahhitlik şirketleri, riskli yapıların yeniden yapımı ya da güçlendirilmesi görevini yerine getirmekle yükümlüdür. Mülk sahipleri arasında çoğunluk sağlandıktan sonra, anlaşılacak müteahhide yapının yeniden yapım görevi verilir. Kentsel dönüşüm kapsamında, riskli binanızın yenilenmesi sürecindeki en önemli aktör, bu işi üstlenecek olan müteahhit firmadır. Bu bağlamda, iyi bir müteahhitle anlaşma yapmak çok önemlidir.

Riskli yapı tespit raporuna başvurmadan önce, birlikte çalışacağınız planladığınız müteahhidi iyi araştırmalısınız.

Müteahhit firmanın yetersiz sermayesi, deneyimsiz kadrosu, kentsel dönüşüm sürecini iyi bilmemesi yüzünden inşaat sürecinde eksik ve aksak işler, teknik şartnamedeki malzeme ve ekipmanlarda farklılaşma, inşaatta iş güvenliği kurallarına uymama gibi süreci olumsuz etkileyecek durumlar oluşabilir. Süreç içerisinde bu tarz aksaklıkların yaşanmaması için güvenilir bir müteahhitle çalışmak elzemdir.

Müteahhit ile iki türlü anlaşabilirsiniz:

  1. Eğer hak sahipleri olarak binanızı yeniden yaptıracak yeterli ekonomik sermayeye sahipseniz, kendi ekibinizdeki mimara çizdirdiğiniz projeyi müteahhide ücret karşılığında yaptırabilirsiniz.
  2. Hak sahipleri olarak kendi imkânlarınızla inşaat yaptıracak güce sahip değilseniz, müteahhitle “kat karşılığı” üzerinden anlaşabilirsiniz. Böylece müteahhidin ücretini, yenilenecek binadan vereceğiniz payla ödeyebilirsiniz.

Nasıl İyi Müteahhit Bulacağım?

  • Binanızı yeniletmeyi düşündüğünüz müteahhidin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’ndan alınmış müteahhitlik lisansı var mı?
  • Müteahhidin daha önce yaptığı ve bitirmiş olduğu benzer işlerle ilgili referanslarını araştırdınız mı?
  • Müteahhidin, binanızı imzalayacağınız teknik şartnameyle belirlenecek niteliğe uygun şekilde yapacak ekip ve ekipmanı var mı?
  • Müteahhidin öz sermayesi projeyi bitirmeye yeterli mi? İnşaat teslimine kadar size maddi teminat verebiliyor mu?

Lisanslı Denetim Firmaları

Riskli yapıların tespiti için Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilen belediyeler, kamu kurumları, üniversiteler, meslek odaları ve lisanslı özel firmalar, herhangi bir alanla sınırlı olmaksızın ülke genelinde riskli yapı tespiti ve riskli yapı denetim raporu hazırlamakla görevlidir. Riskli yapı tespiti yapabilecek lisanslı kurum ve kuruluşların güncel listesine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın web sitesi üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bankalar

6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” kapsamında, hak sahipleri, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile protokol imzalayan bankalardan düşük faizli kredi kullanabilmektedir. Kullanılacak kredilerde sağlanacak faiz desteğine ilişkin bakanlıkla protokol imzalayan bankaların güncel listesine Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın web sitesi üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bankalar aynı zamanda müteahhitlere teminat mektuplarını veren aracı kurumlardır. Müteahhit firmalar sözleşmeden doğan her türlü yükümlülüklerinin teminatı olarak, yine sözleşmede kararlaştırılan zaman ve miktarlardaki banka teminat mektuplarını kat maliklerine sunarak, inşaatın tamamlanmasına yönelik garanti vermektedirler. Teminat mektubunun miktarının belirlenmesinde herhangi bir yasal kısıtlama bulunmamakla beraber genelde inşaat maliyetine veya kira bedellerine oranlanmaktadır.


Bina Yapımı İçin Anlaşmalı Bankalardan Kullanacağım Kentsel Dönüşüm Kredisi İçin Süreç Nasıl İşliyor?

  • Krediyi kullanacağınız anlaşmalı banka, inşaatınızı yapacak müteahhidi değerlendirmeye alır.
  • Bu inceleme neticesinde banka ya müteahhidi onaylar ya da değiştirmenizi tavsiye eder.
  • Bankadan onay alan müteahhit eski binanızı yıkar ve yeni binanın inşaatına başlar.
  • Yeni binanın toplam işteki yapım oranına göre müteahhit ödeme için bankaya başvurur. Banka ekspertizi binayı denetler ve işin oranına göre müteahhide hakediş olarak sizin adınıza ödeme yapar.
  • Kullanmış olduğunuz kentsel dönüşüm kredisi böylece denetimli bir şekilde, inşaat kontrolü de yapılarak müteahhide hakediş olarak banka tarafından verilir.
  • Çeşitli nedenlerle işi devamında başka bir müteahhit devraldığında, binanızı bitirecek para bankada durmaktadır.

Bakanlıklar

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Kentsel Dönüşüm Müdürlüğü

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün görevleri, 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun”un 19. maddesine göre düzenlenmiştir.

Buna göre Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Hizmetleri Genel Müdürlüğü’nün kentsel dönüşüm bağlamındaki görevi şudur:

Dönüşüm, yenileme ve transfer alanlarının belirlenmesi, dönüşüm alanı ilan edilen alanlardaki yapıların tespiti ile arsa, arazi düzenleme ve değerleme ile iş ve işlemlerinin yapılmasını sağlamakla birlikte dönüşüm uygulamalarında hak sahipliği, uzlaşma, gerektiğinde acele kamulaştırma, paylı mülkiyete ayırma, birleştirme, finansman düzenlemelerinde bulunma, dönüşüm alanları içindeki gayrimenkullerin değer tespitlerini yapma ve bakanlıkça belirlenen esaslar ve proje çerçevesinde hak sahipleri ile anlaşmalar sağlama, gerektiğinde yapı ruhsatı ve yapı kullanma izni verme, kat mülkiyeti tesisi, tescili ve imar hakkı transferi ile ilgili iş ve işlemleri yürütmek.

Adalet Bakanlığı / Noterler

Noterler riskli yapının tespitinden sonra karşınıza çıkacak aktörlerden biridir. Yapılacak tüm resmi işlemlerin belgelenmesi ve yasal kayıt altına alınması için noterlerle çalışmanız gerekecektir.

Bina ortak karar protokolü için noter vasıtasıyla gönderilen tebligatla bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantıdaki kararlara katılmayanlara veya toplantıya iştirak etmeyenlere yine noter kararıyla tebliğ edilir.

Riskli yapınızın tespiti için başvuru yaptıktan sonra, gelen rapora göre itiraz etmeniz mümkündür. Bu aşamada Adalet Bakanlığı devreye girmektedir.

Belediyeler / Tapu Müdürlüğü

Belediyeler, bünyelerinde bulundurdukları İmar ve Şehircilik Müdürlüğü, Kentsel Tasarım Müdürlüğü, Plan ve Proje Müdürlüğü gibi birimlerle, yürürlükteki yasa ve yönetmeliklere göre; kentsel alan standartlarına uygun, yaşanabilir kentsel çevrelerin oluşturulması; görevli oldukları ilçedeki konut alanları, ticaret alanları, sosyal ve kültürel alanlar ile spor-rekreasyon alanlarının diğer kurumlarla birlikte planlanması faaliyetlerini yürütmektedir.

Tapu Müdürlüğü ise riskli olarak tespit edilen binaların tapularına “riskli” şerhi koymak ve bu durumu mal sahiplerine bildirmekle yükümlüdür.

* Bu veriler YTONG ve İstanbulSMD tarafından 2016 yılında hayata geçirilen “Kentsel Dönüşüme Hazırlan Sarı Işık” projesi kapsamında kentseldonusumehazirlan.com adresinden özetlenerek alınmıştır. Bu bölümdeki tüm bilgileri interaktif olarak sorgulayabilir, bu rehbere dâhil edilmemiş ek bilgilere ulaşabilirsiniz.

SÖZLÜK

Kat maliki, Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre, bağımsız bölümler üzerine kurulan mülkiyet hakkına sahip kişiler için kullanılan terimdir. Ev sahipleri kat malikidir.

Mülki amir, 657 sayılı Devlet Memurları Kanunu’ndaki Mülki İdare sınıfına mensup olarak kamu hizmetinde bulunan kişilerdir. Örneğin illerde vali, ilçelerde de kaymakamlar mülki amirdir.

bi_özet gayrimenkul | 3. sayı | Kasım 2017

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Connecting to %s