Makbule Yönel Maya, Genel Müdür TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., yonelm@tskb.com.tr
Geçtiğimiz hafta itibarıyla gayrimenkul sektörünün farklı masalarında 15. yılına merhaba diyen biri olarak geçtiğimiz 10 yılın -özelikle “konut” pazarında- bana göre olan biten hikâyesinden kronolojik olarak bahsetmek istiyorum:
2005 yılı ve sonrasında İstanbul’dan başlayıp yavaş yavaş ülke sathına yayılmaya başlayan bir konut hikâyesini hatırlıyorum. Markalı konut projelerini, maketten yapılan satışları… Sıraya da girmişliğim vardır bu hikâyeden pay almak üzere.
2005’te ilk kıpırtılarını hissetmeye başladığımız markalı konut projeleri 2007 ve sonrasındaki yıllarda gümbür gümbür gelmeye başlamıştı. Televizyon reklamlarının biri gidiyor, biri geliyordu. Reklamların da maketlerin de özelikle o dönemde ortak temel bazı özelikleri vardı. Bu yeni projelerde hava hep çok güzel, manzaralar ise o biçimdi… Maketlerde şerefiyesi kötü bir daire bulamazdınız; hepsi güzel bir yere bakardı; bu sitelerde neredeyse hiç gece olmaz hele ki yağmur/kar hiç yağmazdı.
2005 ve 2010 yılı arasında satışa çıkan projeler, en çok getiriyi ve/veya değer artış kazancını sağlayan projelerdi. Tabii böyle olmasını sağlayan çok fazla değişken vardı. İlk zamanlardaki projelerde geliştiricinin kendisinin de bir öğrenme sürecine şahit olduk hep birlikte. Nihai tüketici de bir o kadar istekliydi konut yatırımı için. Yatırımlık ya da oturumluk hiç fark etmezdi. Biraz konut kredisi, biraz peşinat, biraz aile desteği derken maketlerden konutlarını beğenip aldılar. Çok güzel kârlar yakalandı bu dönemde. İstanbul bile gerçek değerini belki o dönemde tam anlamıyla bilmiyordu.
2011 yılı ile birlikte bir şeyler değişiyordu ama tüketici ne kadar farkındaydı? “maket’ is coming”den “konut’ is coming” dönemine geçişti sanki. Konut alanların bir kısmı mutsuzdu, bir kısmı ise yeni satışa çıkan projelerde satış değerlerinin yüksekliğinden şikâyet etmeye başlamıştı.
2013 yılında Mayıs ayına kadar olan zamanda konut kredisi faiz oranları tarihi dip seviyelerini görüyor; aylık bazda %0,69 faiz ile konut kredisi kullanan vatandaş adeta mutluluğuna ortak arıyordu. Konut satış istatistikleri de açıklanmaya başlamış olduğundan iyi gidişatı istatistikî verilerle herkes görebiliyordu. Tabii her yere aynı proje modelleri nihai tüketiciyi biraz düşündürtmeye başlamıştı ama o kadar da üzerinde konuşulacak bir konu değildi. Hala yapılan projeler maketten satılıyor, satılan dairelerdeki net brüt farkları %40–50’lere kadar çıkıyordu. Artık biz danışmanlar için de pazar araştırma raporlarında her yeni projedeki net brüt farkı kritik önemli soru haline geliyordu. Satın aldığı konutun odalarının genişliğini hayal ederken, bir yatak bir dolap sığdırmanın başarı olacağı konutları teslim alan nihai tüketici de bu konuyu gündeme taşımaya başlamıştı.
2014’te Tüketici Kanunu’nda yapılan değişiklikle artık yapı ruhsatı alınmadan maketten satışın önü kesilmeye çalışılmış, nihai tüketiciyi yanıltmamak adına net brüt alanların açık şekilde ilan, tanıtım ve reklam gibi materyallerde yazılması zorunluluğu getirilmişti. Artık yeni proje geliştirecek arsa bulmak zorlaşırken ya yeni gelişme alanlarına kayılıyor ya kentsel dönüşüm kapsamında merkezi konumlarda proje geliştirmenin yolları aranıyor ve başarılı da olunuyordu. Ancak artık bir gerçek kendini iyiden iyiye hissettirmeye başlamıştı: Konut projeleri eskisi kadar değer artışına sahip değil miydi? Tabii bir de stoğa katılan ve yatırımcısına çok kazandıracağı düşünülen konutlar kiraya verildiğinde kira getirilerinin tahmin edilenin altında kaldığı, ödenen kiraya razı olunmadığı takdirde de malik için yeni bir tehditin “ortak alan giderine/site aidatına” katlanmanın sıkıntıları ortaya çıkmaya başlamıştı. O zaman malın sahibi ortak alan giderine katlanmak yerine kira değeri düşük de olsa kiraya vermeye razı oluyordu.
2015’e geldiğimizde bazı projeler çok başarılı performanslarına yenilerini eklerken, bazılarında müşteri memnuniyetsizlikleri başlamıştı. Ülke gündemi de derken yıl biterken elimizde genelde aynı segmente aynı tarzda üretilen konutlar, borçlanarak temin edinilen konutlar, yüksek site aidatları vardı. Bu segmentin ortak özeliği artık konut sahipliği konusunda belirli bir doygunluğa ulaşmış olmasıydı. Tabii bir de çok tecrübe etmediğimiz bir konuyu deneyimlenerek öğreniyorduk: 1000-2000 hatta daha fazla konut stoklarından oluşan projeleri. Bu kadar kalabalık bir komün bir arada yaşamaktan memnun muyduk? 1+1’lere bu kadar çok ihtiyacımız var mıydı? Bu sorulara bir de yabancı ağırlıklı satın almalarının olduğu sitelerdeki tabelalar, ortak alan kullanımları gibi daha önce konuşmaya alışık olmadığımız alt başlıklar ekleniyordu.
2016 artık belirli bir rakamın üzerindeki konutların satın alma eğiliminde zayıflamayı, yatırımcının konut yatırımı yapmak yerine alternatif yatırım araçlarını değerlendirme eğilimi gibi konuları konuşmaya başladığımız çok net bir değişim dönemini ifade ediyordu.
Ve bugün artık konutta bilinen hikâyeleri dikkatle, büyük bir titizlikle tekrar ele almamız gereken döneme geldik. Her şey sil baştan mı? Son 10 yılın hikâyesi bu yıl da geçerli mi? Bugün konut piyasası -özelikle markalı konut projesinde- ne kadar heyecan veriyor? Kafamızda bir sürü soru ile yıla başladık. Yılın sonuna gelirken artık bazı gerçeklerle hep birlikte yüzleşiyoruz. Ezber bozmayan, kopyala-yapıştır hikâyelerin, projelerin iş yapmadığı bir dönemi hep birlikte tecrübe ediyoruz. 1000’li rakamlarla ifade edilen projeleri neredeyse hiç konuşmuyoruz. Bundan sonrası ne olacak derseniz… Yukarıda anlattığım hikâye ülkemizdeki toplam konut pazarının çok küçük bir kısmını oluşturuyor hiç kuşkusuz. Toplam konut üretiminin %10-%15’i arasındaki bir pazar içindi bu hikâye. Genelde markalı ve aynı segmente üretilen konutların hikâyesi… Ülkemizdeki istatistikî veriler konut talebinin sürekli canlı olması için o kadar pozitif istatistikî veriler sunuyor ki nüfus, evlenme, boşanma, göç vb. derken kentlerde konuta olan talebin azalması ülkemizde uzunca yıllar neredeyse imkânsız… Bu talebin canlılığı içinde bundan sonra hangi hikâyeler prim yapacak, rağbet görecek? O da gelecek yazıya… Konutsuz ve sevgisiz kalmamanız dileklerimle…
bi_özet gayrimenkul 