Suat Dolu, Genel Müdür Yardımcısı,
Medyan DRC*
Arabuluculuk, uyuşmazlık yaşayan tarafların bir araya gelerek, her iki taraf için de kabul edilebilir ortak bir çözüme vardıkları, “Alternatif Uyuşmazlık Çözümü” yöntemi olarak özetlenebilir. Arabuluculuk, dünyada işçi ve işveren arasındaki anlaşmazlıklar, tüketici anlaşmazlıkları, sözleşmelerden doğan ihtilaflar, ailevi ya da komşuluktan doğan sorunlar gibi birçok konuda ve birbirinden farklı birçok sektörde tarafların çözüm tercihi olarak ön plana çıkıyor ve uzun yıllardır etkin bir biçimde kullanılıyor.
Türkiye’de 7.6.2012 tarihli ve 6325 sayılı “Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu” ile Arabuluculuk, uyuşmazlıkların alternatif çözüm yolları arasına katıldı. 1.1.2018 tarihinden itibaren ise, İş Mahkemelerinde açılacak olan, işçi-işveren ilişkisinden kaynaklı işçilik alacağı ve tazminat davaları ile işe iade talepli davalarda Arabuluculuk dava şartı haline geldi.
T.C. Adalet Bakanlığı’ndan alınan verilere göre, bugüne kadar Türkiye’de 21.517 adet Arabuluculuk tutanağı düzenlenmiş durumda. Geçtiğimiz yılların istatistiklerine baktığımızda, Türkiye’de işçi ve işveren arasındaki uyuşmazlıkların, zorunlu Arabuluculuktan önce de tercih edildiği ve bugüne kadar Arabuluculuk için yapılan başvuruların %90’ının işçi ve işveren uyuşmazlıklarına yönelik olduğu görülüyor. Geçmiş yıllarda işçi ve işveren arasındaki uyuşmazlıklara yönelik dava sayıları dikkate alındığında, 2018 yılı içinde 500.000-700.000 civarında uyuşmazlığın Arabuluculuk ile çözümlenmesi yoluna gidileceği tahmin ediliyor. Bu anlamda, gayrimenkul sektöründe de işçi ve işveren arasındaki uyuşmazlıkların çözümünde Arabuluculuğun önemli bir yer tutacağını söylemek doğru olur.
Öte yandan, daha az maliyetli ve daha hızlı çözüm sağlayabilen Arabuluculuk yöntemini, işçi ve işveren uyuşmazlıkları haricinde birçok farklı konuda da alternatif çözüm yöntemi olarak kullanmak mümkün. Dünyada farklı konularda sektöre özel Arabuluculuk uygulamaları ön plana çıkarken Türkiye’de Arabuluculuk, sektörden bağımsız olarak çoğunlukla uyuşmazlığın konusuna göre tercih ediliyor. Henüz çok yaygın olmamakla birlikte sektöre özel çözümler oluşmaya başlıyor. Bu anlamda öne çıkan alanlardan biri sigorta sektörü. Bu kapsamda kurumsal sigorta şirketleri birçok farklı alandaki uyuşmazlıkların çözümünde Arabuluculuk yöntemini kullanmaya başladı. Bilindiği üzere sigorta sektöründe uyuşmazlık dosyaları, tahkim ve mahkeme süreçlerinin uzun sürmesi nedeniyle, sigorta şirketleri açısından belirsizliklere yol açıyor. Tarafların bir araya gelmesi sonucu ortak bir anlayışa ulaşılabilme imkânı, bu uyuşmazlıklarda Arabuluculuk ile çok hızlı sonuç alınabilmesini sağlayabiliyor.
Henüz Türkiye’de sektöre özel istatistikler net bir biçimde yayınlanmadığı için, gayrimenkul sektöründe Arabuluculuğun alternatif çözüm yöntemi olarak ne kadar kullanıldığını bilemiyoruz. Öte yandan Arabuluculuk konusunda dünyada gayrimenkul sektörüne baktığımızda, komisyon sözleşmelerine ve bedellerine, sigorta taleplerine, danışmanlıktan kaynaklanan maddi/manevi kayıplara, ev sahibi-kiracı uyuşmazlıklarına, kooperatiflerin, tapu ortaklıklarının, komşuların birbirlerine olan yükümlülüklerine yönelik uyuşmazlıklar için Arabuluculuğun tercih edilen yöntemler arasında yer aldığını görüyoruz.
Yine bu konuda öne çıkan farklı alanlar arasında hizmet sektörü yer alıyor. Emek yoğun bir sektör olması ve göreceli olarak personel devir hızının yüksek olması nedeniyle, özellikle çok çalışanı olan çağrı merkezleri, güvenlik hizmeti veren şirketler, temizlik ve yiyecek hizmeti veren şirketler, Arabuluculuk yöntemi ile işçi-işveren uyuşmazlıklarının çözümlenmesini tercih edebiliyor. Bu sektördeki büyük ve kurumsal şirketler, çoğunlukla Türkiye genelinde hizmet verdikleri için ve uyuşmazlığa konu olan bölgelerde farklı Arabulucular ile irtibata geçmek zor olabileceği için, Türkiye genelinde hizmet verebilecek Arabuluculuk Merkezlerine ihtiyaç duyabiliyor. İşte bu noktada Arabuluculara hizmet edecek diğer servis ve hizmet sağlayıcılara da yeni bir kapı aralanıyor. Önceki yazıda** da bahsettiğim gibi dünyada, Arabuluculuk faaliyetleri için profesyonel şirketler tarafından kurulan; taraflara toplantı odaları, yiyecek servisleri vb. destek hizmetleri de sunabilen genellikle belirli alanlarda uzmanlaşmış Arabuluculuk Merkezleri bulunuyor. Ülkemizde ise konusunda uzmanlaşmış kurumsal merkezlerin yaygınlaşması beklenen bir ihtiyaç haline gelmiş görünüyor. Bu ihtiyaca karşılık olarak da kurumsal firmalar tarafından yapılan uluslararası standartlarda Arabuluculuk Merkezleri faaliyetlerine başlamış durumda.
Yakın zamanda belli bir tutarın altındaki ticari uyuşmazlıkların da Arabuluculuk yöntemi ile çözülmesinin zorunlu hale gelmesi bekleniyor. Bu tüm sektörler açısından önemli bir gelişme olmakla birlikte gayrimenkul sektörünü de yakından ilgilendiriyor. Böyle bir gelişme olduğu takdirde gayrimenkul sektöründe birçok ticari uyuşmazlığın çok kısa zamanda ve her iki tarafın da uzlaşmasıyla çözüme kavuşması mümkün olabilecek.
Her ne kadar dünyadaki örnekleri ile kıyaslandığında Türkiye’de Arabuluculuk çok yeni olsa da, yeni düzenlemeler ile çok kısa sürede yaygın bir biçimde kullanılmaya başlanacak ve bu anlamda birçok ülke uygulamasının önüne geçecekmiş gibi görünüyor.
bi_özet gayrimenkul 