Gerçek Kişilere Hatırlatmalar

Ersun Bayraktaroğlu, YMM, Gayrimenkul Sektör Lideri, PwC Türkiye,
ersun.bayraktaroglu@pwc.com

Yılbaşı her zaman güzel şeyler çağrıştırır bana. Bir kere “yeni”lenmek demektir. Bu “yeni”nin peşine “başlangıç”, “umut”, “başarı” kelimelerini koyar güzellikler getirmesini dilerim hep. Bu yılın ilk yazısına da yeni yılın hepimiz için sağlık ve başarı getirmesini, umutlarımızı yeşertmesini, içimizi ve çevremizi güzellikle doldurmasını dileyerek başlamak isterim.

Bu yazımda bana ayrılan yerle sınırlı olarak kısaca “gerçek kişilerin” 2017 yılında gayrimenkulden elde ettiği kira gelirleri (Gayrimenkul Sermaye İradı-GMSİ) ve alım satım kazançlarının (Değer Artış Kazançları) beyanına ilişkin hatırlatmalar yapmaya çalışacağım.

2017 yılı kira gelirleri

2017 yılında elde edilen konut kira gelirleri tutarının 3.900 TL’si (2019 yılında beyan edilecek 2018 kira gelirleri için 4.400 TL) Gelir Vergisinden istisnadır. İş yeri kira gelirleri ise kesinti sureti ile vergilendirildiği için kesinti suretiyle vergilendirilen kira geliri 30.000 TL’nin altındaysa ayrıca beyana gerek yoktur. Başka bir ifade ile 2017 yılında bir gerçek kişinin konut kira geliri 3.900, tevkifata tâbi tutulmuş işyeri kira geliri tutarı 30.000 TL’nin (2019 yılında beyan edilecek 2018 yılı işyeri kira gelirleri için 34.000 TL) altındaysa herhangi bir beyanname verme yükümlülüğü yoktur. Bu tutarların üzerindeki gelirler için beyan yapılmalıdır.

Kira geliri beyanında bi_özet gayrimenkul’ün bir önceki sayısında yer verdiğim^* götürü ya da gerçek gider usulünü seçebilme hakkınız bulunmaktadır. Ancak yine aynı yazıda belirttiğim gibi götürü usulün seçilmesi halinde uygulanacak götürü gider tutarı %15 olarak dikkate alınacaktır.

2017 yılı alım satım kazançları

Gelir Vergisi yasamız gerçek kişilerin gayrimenkul alım satımlarından doğan kazançlarının “süreklilik” taşımaması durumunda “değer artışı kazancı” olarak vergilendirilmesini öngörmektedir. Sürekli olarak gayrimenkul alım satımı ile uğraşanlar ise tacir sayılırlar. Gayrimenkul işlemlerinde sürekliliği belirleyen ise alım satım sayısıdır. Mali otorite bir yıl içinde birden fazla ya da birbirini izleyen yıllarda birer adet satış yapılmasını bu işin sürekli yapıldığının göstergesi olarak kabul etmektedir.

Gayrimenkul alım satımını sürekli olarak yapmayan gerçek kişilerin söz konusu gayrimenkullerini ellerinden çıkarmaları (satmaları, bağışlamaları, sermaye olarak bir şirkete koymaları, takas etmeleri vb.) halinde alım ile satım arasında geçen süre 5 yıldan kısa ise satış fiyatı ile alış bedeli arasındaki fark bazı istisna ve giderlerin indirilmesi sonrasında vergilendirilecek kazancı oluşturur. Alış maliyeti eğer alış ve satış arasında geçen sürede enflasyon %10’dan yüksek bir artış göstermişse, enflasyon oranında artırılır.

Buna karşılık söz konusu gayrimenkul miras ya da hibe yoluyla edinilmişse veya alışla satış arasındaki süre 5 yıldan uzun sürmüşse söz konusu gayrimenkulün satışından elden edilen gelir vergilendirilmez.

Alım satım kazançlarında 2017 yılı için 11.000 TL’lik (2019’da beyan edilecek 2018 yılı alım satım kazançları için 12.000 TL) bir istisna tutarı vardır. Kazanç bu tutarın altındaysa beyan etmeye gerek yoktur. Bu tutarın üzerindeyse 11.000 TL’lik istisna tutarı indirilir. Beyan edilecek alım satım kazancında gider olarak bu satış nedeniyle ortaya çıkan giderler ve vergiler (mesela varsa avukat giderleri, noter giderleri, noter harçları, tapu harçları vb.) de dikkate alınır.

2017 kazançlarının beyanı

2017 yılında sahip olduğu gayrimenkulden “kira geliri” ya da “alım satım kazancı” elde eden gerçek kişiler istisna kapsamı dışında kalan söz konusu kazançlarını 2018 yılı Mart ayının 25’ine kadar verecekleri yıllık beyanname ile ikametgâhlarının bulunduğu yere bakan vergi dairelerine bildirmek ve tahakkuk edecek vergilerinin yarısını Mart ayı sonuna diğer yarısını da Temmuz ayının sonuna kadar iki taksitte ödemekle yükümlüdürler.

Söz konusu beyannameyi vermek zorunda olan kira geliri (GMSİ) ve alım satım kazancı sahipleri beyanname üzerinden ayrıca:

Beyan edilen gelirin %15’ini aşmamak şartıyla mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait hayat sigortalarına ödenen primlerin %50’si,

Mükellefin şahsına, eşine ve küçük çocuklarına ait Türkiye’de bulunan sigorta şirketlerince yapılmış ölüm, kaza, hastalık, sağlık, engellilik, analık, doğum ve tahsil gibi şahıs sigortalarına ödenen primleri,

Beyan edilen gelirin %10’unu aşmaması, Türkiye’de yapılması ve gelir ve kurumlar vergisi mükellefiyeti bulunan gerçek ve tüzel kişilerden alınacak belgelerle ispat edilmesi şartıyla mükellefin kendisi, eşi ve küçük çocuklarına ilişkin olarak yapılan eğitim ve sağlık harcamaları

İle Gelir Vergisi Yasası’nın 89. maddesinin diğer bendlerinde sayılan giderleri de indirim konusu yapabilirler.

Bol kazançlı ve keyifli bir yıl dileği ile…