/// YTONG’un Katkılarıyla///
YTONG ve İstanbulSMD’nin 2016 yılında kentsel dönüşüm ve riskli yapı yenileme sürecindeki vatandaşları bilgilendirmek amacıyla hayata geçirdiği “Kentsel Dönüşüme Hazırlan Sarı Işık” projesi kapsamında yapı sözleşmeleri ve teknik şartnamelerin yazımı ele alınıyor.
YAPI SÖZLEŞMESİ VE TEKNİK ŞARTNAME YAZIMI
Dönüşümü yapılacak binanın inşası için bir müteahhitle anlaşma yapılması gerekir. Müteahhitle nakit ödemeli ya da kat karşılığı anlaşma yapılabilir. Sözleşme müteahhit ile kat malikleri arasındaki bağlayıcı resmi belgedir. Daha sonra yaşanabilecek anlaşmazlıkları en aza indirmek için sözleşmenin her kaleminin büyük bir titizlikle hazırlanması gerekir.
Sözleşmeyi imzalamadan önce güncel imar durumunuzu araştırmalısınız. Yeni imar durumuna göre ne kadar yapı alanınızın çıktığını öğrenerek mevcut yapı alanınızla karşılaştırmalısınız. Mevcut yapı alanınız daha önceki imar durumuna göre yapılmış olduğundan, eğer imar durumunda bir artış olmamışsa, güncel hesaplamada da yaklaşık aynı alanlar bulunacaktır. Bu durumda müteahhit firmaya tavizde bulunmadan binanızın yenilenmesi çok zordur. Ya mevcut daireler küçültülerek inşaat alanından müteahhide daire alanı yaratılacak ya da müteahhide “yüklenici karı” verilerek bina yeniletilecektir.
Binanızın bulunduğu bölgede yeni binaların metrekare satış fiyatlarını araştırarak binaların yapım metrekare maliyetini öğrenmelisiniz. Eğer imarınızda artış varsa, yeni imara göre çıkacak inşaatın müteahhide maliyetini hesaplamalısınız. Sadece bölgedeki imar artışını öğrenmeniz yeterli değildir. Plan notlarını da incelemeniz gereklidir. Örneğin bölgenin lejantı “konut+ticaret” olup plan notlarında “zemin katta bağımsız dükkân yapılması şartı” bulunabilir. Müteahhit zemin katta daire yaparak kat maliklerine vermeyi planlarsa ileride paylaşımda sorun çıkabilir.
Tüm maliklerin önceden anlaşması ana gaye olmalıdır. Genelde anlaşmazlık mevcut bina ile yapılacak binadaki daire dağılımlarının şerefiye farkından ortaya çıkmaktadır. Bunu çözmek için önceden mevcut binadaki tüm dairelerin değer tespiti yaptırılmalı ve daha sonra yapılacak binanın projeleri belli olduktan sonra yeni bina dairelerinin değer tespiti yaptırılarak daireler arasındaki fark yüzdeleri hesaplanmalıdır. Böylece şerefiye farkı olanlar aradaki farkı birbirlerine ödeyerek uzlaşabilirler.
DİKKAT!
Yapı sözleşmesi ve teknik şartnameyi imzalarken, kendi kurduğunuz ekipteki avukattan hukuki destek almalısınız. Tarafların hukuki emniyeti, hak ve menfaatlerinin korunması açısından, sözleşme görüşmeleri ve imza aşamasında her zaman bir hukuk bürosu ve avukattan destek almaları faydalı olacaktır. Avukat ücretlerinin müteahhit değil mülk sahipleri tarafından ödenmesi mülk sahiplerinin haklarını korumada önemli bir husustur.
Apartman yenileme projelerinde müteahhitlerin sunduğu projeleri mimarlara ve avukatlara inceletmelisiniz. Komşuların kendi aralarında karar vererek sözleşmeyi imzalamaları ileride kat maliklerinin mağduriyetiyle sonuçlanacak sorunlara yol açabilir.
DİKKAT!
Müteahhitlerle imzalanacak sözleşmede, imar planının değişmesi halinde oluşacak haklarla ilgili ek madde koydurmazsanız, kendi haklarınızı korumanız mümkün değildir. Olası bir imar planı değişikliğinden sonra oluşacak tüm haklarınızla ilgili olarak, sözleşmede aksi belirtilmediği takdirde herhangi bir hak talep edemezsiniz.
Kentsel dönüşüm sürecinin herhangi bir aşamasında sözleşmenin maddeleri hususunda taraflar kendi aralarında “prensipte” mutabık olabilirler, ancak sözleşme tapu dairesinde ve noterlikçe düzenlenip taraflarca imzalandıktan sonra yapım ruhsatına başvuru yapılmalıdır.
Nihai sözleşme, 6098 sayılı Borçlar Kanunu’nun 237. maddesi ve 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi kapsamında noterde düzenlenmeli ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. maddesine göre tapu kütüğüne kaydedilmelidir.
SÖZLEŞME HAZIRLANIRKEN DİKKAT EDİLMESİ GEREKENLER
Planla İlgili Önemli Noktalar
Sözleşmede, arsa payları ve yeni bağımsız alanların dağılımı dahil her konuda tüm hak sahipleriyle uzlaşma sağlamalısınız. Bunun için, müteahhit firmayla imzalayacağınız sözleşme ve teknik şartname öncesi, binanızla ilgili kat planlarını ve bağımsız alanların dağılımını bir mimarla birlikte incelemelisiniz. Sözleşmede, belediyeye onaylatılmış proje ile sözleşmedeki projenin aynı olması şartını mutlaka arayın. Projenin inşası sırasında mecburi sebeplerden doğacak farklılıklar içinse, “tüm hak sahiplerinin onayının gerekliliği şartı” sözleşme maddesi olarak eklenmelidir.
Sözleşme avan proje üzerinden değil, ruhsata konu olan kesin proje üzerinden yapılması gerekmektedir. Bu yüzden sözleşmeye mutlaka kat planı ekletilmeli. Yapılacak binanın planı sözleşmede belirlenmiş olmalıdır. Bu anlamda, sözleşme ekinde “kat paylaşım şeması” olmasına dikkat etmelisiniz. Hangi bağımsız bölüm kime ait, bu açık ve net olarak belirlenmelidir.
Belediyeler taslak olarak hazırlanmış avan projeleri onaylamaktadır. Bu avan projeler, ruhsat alımından önce değişiklik gösterebilmektedir. Sözleşmenin avan proje üzerinden değil, ruhsata konu olan kesin proje üzerinden yapılması gerekmektedir.
Arsa Payı ve Şerefiye Farkı İle İlgili Önemli Noktalar
Arsa payları bağımsız bölümlerin ana bina içindeki konum, büyüklük, yön, manzara vb. kıstaslara bağlı olarak belirlenen değerleriyle orantılı olarak verilir. Bunun için arsa paylarının düzenlenmesi hakkında Kat Mülkiyeti Kanunu taşınmazın kat irtifakı kurulduğu tarihteki verilere göre arsa payı dağılımı yapılmalıdır. Arsa payları 6306 sayılı kanunla çok önem kazanmıştır. Özellikle arsa paylarının 2/3 çoğunluğuyla alınan kararda ve 1/3 azınlıktan yenilemeye rıza göstermeyenlere ait bağımsızların arsa payı değerleriyle satışa çıkartılmasında bunun önemi ortaya çıkmaktadır. Arsa paylarının bağımsızların kat irtifakı kurulduğu andaki değerlerine göre verilmesi gerekir ve bunları belirlemek proje müellifinin görevidir.
Bağımsız bölümlerden her birine tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma nedeniyle değiştirilemez. Dolayısıyla değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları nedeniyle meydana gelen değer artış ve eksilmeleri dikkate alınmaz. Kat irtifakının kurulu olduğu tarih esas alınarak, o tarihteki olası değerlere göre arsa payı yeniden belirlenir.
6306 sayılı yasa gereği 2/3 arsa payı çoğunluğuyla bina yenilenmesinde yapılacak yeni bina için müteahhitle bir proje üzerinde anlaşırken, eski dairelere göre edinilecek olan yeni dairelerde değer farkları olması nedeniyle malikler arasında rant tartışmaları da kaçınılmaz olacaktır. Bu nedenle, sözleşme hazırlanmadan önce, müteahhidin hazırlayacağı taslak projeye göre bir arsa payı analizi yapılmalı ve bu arsa payı dağılımını sözleşmeye işlemek kaydıyla, şerefiye farklarını bağımsız sahipleri birbirlerine ödemelidir.
Müteahhitle kat karşılığı kâr üzerinden anlaşılması, müteahhidin o oranda daire alacağı anlamına gelmeyebilir. Örneğin, müteahhidinizle %50 kâr oranında anlaştıysanız, müteahhit o oranda değere sahip daire talep edebilir. Sözleşmede aksi belirtilmediği sürece müteahhit, arsa payları değere göre verildiğinden, arsa payı üzerinden değerini hesaplayarak metrekare olarak daha düşük oranda olan ticari bir birim almak isteyebilir. Daha sonra yeni kat irtifakı kurulurken, müteahhide verilen arsa payları toplamı da o oranda olmalıdır.
Örneğin: Projede bodrum katlarının fonksiyonları ve kullanım alanları belirtilmiş olmalıdır. Müteahhit, bodrum katını kendi aldığı ticari ünitenin bağımsız alanına ait depo olarak planlamış ve tapuda kat irtifakı kurarken bunları kendi birimlerine eklenti olarak işaretletmiş olabilir. Tapuya bu şekilde işaretlenmiş bölümlerden kat maliki faydalanamaz.
Yeni yapılan projede, kat maliklerinin eski arsa paylarından belirli oranda alınıp yeni çıkacak dairelere paylaştırılacaktır. Dolayısıyla her kat malikinin arsa payları düşecektir. Yeni yapılan binada, bağımsız bölümlerin sayısı da artmış olacağından, yeni arsa paylarına göre bu paylaşım tekrar hesaplanmalıdır. Arsa payları, bağımsız birimlerin değeriyle orantılı olarak paylaştırılmış olmalıdır. Yeni yapılan binada tüm maliklere eski bağımsız birimlerine eşdeğer oranda pay verilmeye çalışılmalıdır.
Projenin yapıldığı ilçenin imar durumuna göre, yeni projede daha fazla bağımsız birim yapılmasının yanı sıra, bina yüksekliği de artmış olabilir. Bunun üzerine kat malikleri arasında bina paylaşımı sırasında anlaşmazlıklar çıkabilir.
Örneğin: Mevcut binada her katta dört daire varken, emsalden dolayı yükselen binanın yeni planına göre taban alanı azalmış ve her kat iki daireye düşmüş olabilir. Böylece arka cephede daire kalmadığında, arkadakiler ön cepheye geçecek, ön cephedeki diğer iki kat maliki de bir üst kata çıkacaktır. Bu dağılımlarda eski bağımsız birimlerin konumu nedeniyle şerefiye farkı kaçınılmazdır. Bazı hak sahiplerinin diğer maliklere şerefiye farkı vermek istememesi en çok rastlanan anlaşmazlıklardan biridir. Bu gibi durumlara mahal vermemek için, yeni arsa payları ve ödenecek şerefiye farkları, önce ortak karar protokolünde, daha sonra da sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
GENEL UYARILAR
Sözleşmede bütün tarafların imzaları bulunmalıdır. Müteahhidin de sözleşmenin sonunda kendi adını eklemesi gerekir. Dolayısıyla müteahhidin de ismi kontrol edilmelidir. İmzalama işlemi eşzamanlı ve noter huzurunda yapılmalıdır.
Binanın boşaltılma tarihi, dairelerini boşaltmayan hak sahiplerinden alınacak tazminat bedeli, müteahhidin inşaata başlama tarihi, hak sahiplerine ödeyeceği kira bedelleri vb. konular sözleşmede açıkça belirtilmeli ve her iki tarafı da koruyacak cezai şartlar sözleşmeye eklenmelidir.
Vergi, harç gibi giderlerin müteahhit tarafından karşılanacağı açık bir şekilde belirtilmelidir. Sözleşme kapsamında kat irtifakı tesisinin ne zaman ve sözleşmenin hangi tarafınca yapılacağının, bununla ilgili harç ve masrafların kime ait olacağının açıkça ifade edilmesi gereklidir.
Sözleşme içeriğinde, faaliyete dair tüm yükümlülüklerin açık ve net bir şekilde belirtilerek, masrafı kendisine ait olmak üzere “anahtar teslim” olduğu, her türlü maddi ve hukuki ayıp olmaksızın yerine getirme görevinin müteahhide ait olduğu belirtilmelidir.
Yapı kullanma izin belgesi (iskân izni) almak müteahhidin yükümlülüğünde olmalı, inşaatın teslim süresi açık bir şekilde belirlenmelidir.
Sözleşmenizde mutlaka iskân izni alınması şartı bulunmalıdır. Bina zamanında bitirilmediği, geç teslim edildiği, iskân alınamadığı ya da sözleşmede belirlenen diğer hükümlere uyulmadığı durumlarda ortaya çıkacak cezai şartların neler olacağı sözleşmede açık şekilde belirlenmelidir.
Sözleşmenin konusu ve hisse paylaşımı, (varsa) arsa maliklerinin inşaat yapımı nedeniyle satmayı vaat ettiği hisseler ve bunların devir şartları net bir şekilde açıklanmalıdır. Müteahhidin inşaatı yürütürken iş güvenliğiyle ilgili her türlü yasal mevzuata uyacağına ilişkin yükümlülükler açık bir şekilde sözleşmede belirtilmelidir. İnşaat sırasında gerçekleşebilecek olası iş kazaları durumunda hak sahiplerini korumak adına “inşaat faaliyet sigortası” yapılmalıdır. İş kazası olması durumunda hak sahiplerinin tazminat yükümlülükleri müteahhit tarafından karşılanmalıdır.
Sözleşmede müteahhidin kontratı feshedebilmesi üzerine bir madde eklenmiş mi dikkat edilmelidir. Sözleşmede müteahhidin sözleşmeden vazgeçebilmesini sağlayacak bir madde varsa şartları kontrol edilmelidir. “Mücbir sebeplere” dair maddeler, sözleşme yükümlülüklerinin ihlali durumunda kaçış maddesi olarak kullanılmaktadır. “Mücbir sebepler” gibi açık uçlu ibarelerin tanımlanarak kısıtlanmasını istemelisiniz!
Kaybedilen imar hakları olması durumunda nasıl bir dağıtım yapılacağı sözleşmede açıkça belirtilmelidir.
Tapuların ipoteksiz olmasına ve tapunun ne zaman iade edileceğine dair bilgiler eksiksiz olmalıdır.
Projeye dair teknik şartname, sözleşmenin ayrılmaz bir parçası olarak düzenlenmeli ve taraflarca onaylanmalıdır.
* Bu veriler YTONG ve İstanbulSMD tarafından 2016 yılında hayata geçirilen “Kentsel Dönüşüme Hazırlan Sarı Işık” projesi kapsamında kentseldonusumehazirlan.com
adresinden özetlenerek alınmıştır. Bu bölümdeki tüm bilgileri interaktif olarak sorgulayabilir, bu rehbere dâhil edilmemiş ek bilgilere ulaşabilirsiniz.
** Güncel bilgileri ilgili bakanlıklar ve belediyelerden takip edebilirsiniz.
SÖZLÜK:
Kat karşılığı inşaat, Müteahhit yaptığı işin bedelini para olarak değil taşınmaz olarak alıyorsa buna “kat karşılığı inşaat” denir.
İmar durumu, İmar plan ve yönetmeliğine göre o arsanın nasıl kullanılabileceğini gösteren belgedir.
Şerefiye farkı, Aynı binada yer alan ve aynı niteliklere sahip daireler arasında dairenin açıklığı, gün ışığı alma durumu, cephesinin baktığı yön, manzara görüp görmemesi, bulunduğu kat vb. kriterler nedeniyle oluşan fiyat farkıdır.
Kat irtifakı, Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için, o arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından, kat mülkiyeti kanunu hükümlerine göre kurulan irtifak hakkıdır.
Mücbir sebep, Yangın, deprem, savaş ve sel gibi önceden tahmin edilemeyen durumlar olduğu gibi, herhangi bir kimse tarafından alınacak önlemlere karşın önüne geçilmesi olanaksız, borcun yerine getirilmesine engel, borçlunun iradesi dışında gelişen beklenmedik olaylardır. Bunlar ölüm, iflas, hastalık, tutukluluk gibi durumlardır.
bi_özet gayrimenkul 