Makbule Yönel Maya, Genel Müdür, TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş.,
yonelm@tskb.com.tr
Bu yıl itibarıyla yeni bir kavram katıldı aramıza: “İmar Barışı”. İmar Barışı kavramı her ne kadar yeni olsa da, benzer nitelikte değerlendirilebilecek uygulamalara 1957, 1975 ve 1983 tarihlerinden aşinayız. İmar Barışı ile birlikte bunların arasında artık 2018’i de bir milat olarak sayacağız.
İmar Barışı’yla uzun yıllardır süregelen yasal duruma aykırı kullanımların, belirli istisnalar dışında, konutlarda belirlenen bedelin %3’ü, ticari yapılarda ise %5’i oranında ödenmesi hâlinde Yapı Kayıt Belgesi verilerek yasal hâle getirilmesi öngörülüyor. Buradaki bedel ise şöyle hesaplanıyor: Yapının bulunduğu arsanın emlak vergi değerine, “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar”da belirtilen birim maliyet ile beyan edilen bina alanının çarpılmasıyla elde edilen bina maliyeti ekleniyor.
Örnek olarak 3 katlı binada yer alan 100 m² beyan edilen bir bölüm için maliyet bedeli, 100 m² ile “Yapı Kayıt Belgesi Verilmesine İlişkin Usul ve Esaslar”da belirtilen 1.000 TL/m²’nin çarpılmasıyla 100.000 TL olarak hesaplanıyor. Taşınmazın arsasının emlak vergi değeri de örnek olarak 50.000 TL olsun. Toplam bedel olan 150.000 TL’nin %3’ü olan 4.500 TL’nin ödenmesiyle Yapı Kayıt Belgesi alınabiliyor.
İmar Barışı için başvurular 8 Haziran itibarıyla başladı ve bir aydan kısa sürede 1,3 milyon konut için başvuru yapıldığı belirtiliyor. 31 Ekim’e kadar olan başvuru süresi içerisinde bu sayı çok daha fazla artacaktır.
Hâl böyle olunca, biz burada İmar Barışı’nın şimdisine ve gayrimenkul profesyonellerini nasıl etkileyeceğine bakalım. İlk olarak yapı kullanma izin belgeli taşınmaz, yapı kayıt belgeli taşınmaz ve bunların her ikisine de sahip olmayan taşınmazlar için üç ayrı fiyat oluştuğunu görmemiz mümkün. Bu da yeni bir pazar anlayışı demek; bunun yansımalarını, nasıl fiyatlanacağını pazarda göreceğiz. Yapı Kayıt Belgesi’ne sahip olan taşınmazlarda en büyük handikap yapının depreme dayanıklılığı da dahil her türlü sorumluluğunun mal sahibinde olması. Her ne kadar yasal olarak değerlendirileceklerse de örneğin yapının kentsel dönüşüme girmesi durumunda bu hakkın ortadan kalkması gibi riskler bulunuyor. Önümüzdeki yıl itibarıyla bu ayrımın piyasada fiyatlanma ihtimalini göz önünde bulunduruyoruz.
Yapı Kayıt Belgesi alan taşınmazların bankalara kredi karşılığı ipotek gösterilmesinin önünde de bir engel şimdilik bulunmuyor. Yapı kullanma izin belgesine sahip bir taşınmaz özellikle yapı denetim sonrasında bankalar açısından bir güven unsuru oluşturuyor. Ancak beyana dayalı olarak verilen Yapı Kayıt Belgesi’ne sahip yapılar da ipoteğe konu edilebilecek. Bankacılık sektörünün, Yapı Kayıt Belgesi olan taşınmazlara bakış açısı ve risk algısının nasıl olacağını da birlikte göreceğiz.
İşin bir de kat mülkiyet tarafı var. İmar Barışı’na konu taşınmazlar kat mülkiyetine de konu olabiliyor ve yapı kullanma izin belgesine sahip bir yapı gibi değerlendiriliyor. Bu tespiti, Yapı Kayıt Belgesi ya da yapı kullanma izin belgesinin sorgulanmasıyla gerçekleştirebiliriz. Bu ayrımın yapılması için tapulara şerh düşülmesi de sağlanabilir. Böyle bir çözümün yokluğu hâlinde ise değerleme sektörü faaliyetlerinden birisi olan taşınmazların yasal durumunun tespiti toplumun tüm kesimleri için ayrı bir önem arz edecek konulardan olmalıdır. Hâlihazırda taşınmazların yasal durum ve mevcut durumlarının tespiti, değerleme faaliyeti kapsamında gayrimenkul değerleme şirketleri tarafından yapılmaktadır. İmar Barışı’na yönelik olarak da yasal-mevcut durum tespitinde değerleme şirketleri birikimleriyle katkı sağlayabilecektir.
Ayrıca kurulacak yeni kat mülkiyetleri ile değişecek arsa paylarının adil bir şekilde dağıtımı için, gayrimenkul değerleme firmalarının önemli bir rol oynaması gerektiğinin de altını çizmek isterim.
Bir diğer konu da kentsel dönüşüm… İmar Barışı kapsamında elde edilen gelirlerin bakanlıkça afete hazırlık kapsamında kentsel dönüşüm projelerinin uygulanması amacıyla kullanılacağı belirtilmektedir. Ancak burada şu hususu da değerlendirmemiz gerekiyor. Yapı Kayıt Belgesi’nde başvuruya konu yapının ve arsasının mülkiyet durumu, yapı sınıf ve grubu ile diğer hususların yapı sahibinin beyanına göre doldurulacağı belirtilmektedir. Ayrıca Yapı Kayıt Belgesi herhangi bir teknik değerlendirmeye dayalı olarak düzenlenmemektedir.
Yapı Kayıt Belgesi, sadece yapı sahibinin beyanı esas alınarak düzenlendiğinden, yapının depreme dayanıklılığından beyanda bulunan yapı sahibi sorumlu olacaktır. Bu durum, dayanıklı olmayan yapıların kullanımına izin vermek gibi algılanabilir. Diğer taraftan da yapısı yasal hâle gelen kişilerin daha fazla özen göstereceği, belki güçlendirme yapacağı da değerlendirilebilir. Tüm bunlarla birlikte kentsel dönüşüm için gereken kaynağa önemli bir katkı sağlayacak olması İmar Barışı’nın pozitif yönü olarak öne çıkıyor.
Buraya kadar her şey İmar Barışı’nın şimdisiyle, bugünüyle ilgiliydi. Aslında bir de İmar Barışı’nın sonrasına odaklanmamız gerekiyor. İmar Barışı benzeri uygulamalar çözüm odaklı ve barışçıl olarak değerlendirilse de plancılık açısından bazı endişeleri de beraberinde getirmiyor değil. Ancak konunun diğer tarafında da çözülmeyi bekleyen ve herhangi bir adım atılmamış durumdaki ihtilafların olması bunu şimdilik ikinci plana atmış durumda. Bu işin içerisinde yer alan insanlar olarak, bizim İmar Barışı benzeri uygulamalar yerine bu durumu önleyici aksiyonlar peşinde koşmamız gerekiyor. Nasılsa İmar Barışı olur şeklinde bir düşünce yapısının yerleşmesi bu işin en çok dikkat edilmesi gereken yönü. Bu sorunun tamamıyla çözümüne yönelik girişimlerimiz olmalı. Hem plancılık disiplini açısından hem de birlikte yaşamın gereklilikleri açısından içerisinde bulunduğumuz bu zaman diliminin fırsat olarak değerlendirilmesinin birinci önceliğimiz olduğunu düşünüyorum.
bi_özet gayrimenkul 