İzmir Büyükşehir Belediyesi’nin 2009 tarihli “Ulaşım Ana Planı” kapsamında yapılan; 8,7 km uzunluğunda, 14 duraktan oluşan Karşıyaka tramvayı (Ataşehir-Alaybey hattı) Nisan 2017’de; 12,6 km uzunluğunda 19 duraklı Konak tramvayı (Halkapınar-Fahrettin Altay hattı) ise Şubat 2018’de açıldı. bi_özet gayrimenkul Emlak Soruşturması kapsamında Konak tramvay hattı üzerinde konumlanan sekiz emlak ofisinin yanı sıra TMMOB Şehir Plancıları Odası İzmir Şubesi’nden de görüş alarak tramvay projesinin İzmir’deki konut piyasasına etkisini araştırdık.
İzmir tramvay projesinin 2013’te kamuya duyurulmasının ardından TMMOB Şehir Plancıları Odası İzmir Şubesi Ulaşım Komisyonu, Ağustos 2014’te bir rapor yayımlamıştı. Raporda, tramvayın, trafik sıkışıklığı sorununa çözüm olabilmesi için tüm ulaşım sisteminin doğru kurgulanması gerektiğine vurgu yapılıyordu. Raporda, bütünleşik bir ulaşım sistemi kurgusunun önemli öğelerinden sayılan; Avrupa ve Amerika’da sıklıkla uygulanan “park et-devam et” uygulamasının mevcut sistemdeki aktarma merkezlerinde (Fahrettin Altay Meydanı, Üçyol, Basmane, Evka-3, Bornova, Halkapınar, Hilal, Konak, Bahribaba ve Bostanlı) bulunmaması da eleştiriliyordu. Konak ve Karşıyaka tramvay hatlarına paralel olarak hâlihazırda birçok otobüs hattının (8, 121, 311 vs.) işliyor olması da eleştirilerden biriydi. Rapor, ayrıca tramvay yollarının kent sakinlerince aktif olarak kullanılmakta olan kıyı yeşil alan düzenlemeleri üzerinden geçecek olmasına da dikkat çekiyordu.
Tüm itirazlara rağmen hayata geçirilen projeye dair, TMMOB Şehir Plancıları Odası İzmir Şubesi’nde görüşülen yetkili tramvay inşa sürecinin planlı olmadığını, bazı durakların inşaat bittikten sonra plana işlendiğini belirtti. Oda’nın trafik konusunda bir çalışmasının olmadığını belirten yetkili toplu taşımada rahat ve alternatif çözümler sunulduğu zaman tramvayın trafiği rahatlatabileceğine dikkat çekti. Mevcut haliyle tramvayın trafiği rahatlattığını söylemenin mümkün olmadığını, insanların sadece başka bir araca aktarıldığını ve alternatifsiz bir ulaşım oluşturulduğunu da sözlerine ekledi.
“Emlak Fiyatlarındaki Artışın Nedeni Tramvay Değil Göç”
Şehir Plancıları Odası İzmir Şubesi’ndeki yetkilinin yorumları bu şekilde iken araştırma kapsamında görüşleri alınan emlak ofisleri, genel olarak tramvayın emlak piyasasına bir etkisinin olmadığını düşünüyorlar.
Hattın son durağı olan Fahrettin Altay’da ise emlak fiyatlarında etkili olan başlıca faktörün inşaatına 2017 yılında başlanan AVM projesi olduğunu belirtiyorlar. Tramvay daha faaliyete başlamadan önce, başta yalı daireleri olmak üzere satış fiyatlarında ve kiralarda artış gözlendiğini belirten emlak ofisleri piyasanın durgunluğu nedeniyle satış yapılamadığını da ekliyorlar. Şehir Plancıları Odası’nın görüşlerini destekler biçimde tramvayın ulaşımın merkezinde bulunmadığını düşünüyorlar ve tramvayın başlangıçta aktif kullanılıyor olmasını 1 Temmuz’a kadar ücretsiz hizmet vermesine bağlıyorlar.
Emlak fiyatlarının artışında göç faktörünün tramvaydan daha etkili olduğunu düşünen emlak ofisleri; mülk sahiplerinin göç nedeniyle kiralık ve satılık evlerin fiyatlarını %20 ile %50 arasında artırdığını belirtiyorlar.
Araştırma kapsamında görüşülen Emlak ofislerinin büyük çoğunluğu, İstanbulluların genelde “Bir yatırımımız da İzmir’de olsun” düşüncesi ile hareket ederek Urla, Seferihisar, Güzelbahçe gibi yazlık yerleri tercih ettiklerini, bu nedenle göçün Konak ve Alsancak’ta çok etkili olmadığına dikkat çekiyorlar. Alsancak ve Halkapınar’ın da İstanbullular tarafından yatırım amacıyla tercih edildiğini belirten emlak ofisleri, yakın zamanda İstanbul’daki fiyatların da artışıyla bu yatırımın daha kolay ulaşılabilir 1+1, 2+1 konut ya da dükkânlara yönelik olacağını tahmin ediyorlar. Karataş bölgesinde ise daha çok Suriyelilerin ve İranlıların ev aradıklarını; ev sahiplerinin ise genelde yabancıya konut vermediklerini belirtiyorlar.
Araştırma kapsamında görüşülen emlak ofisleri, daha önce Kemeraltı ve Kıbrıs Şehitleri Caddesi’nin özellikle tercih edildiğini ama yeni açılan AVM’lerin Konak ve Kemeraltı’nın cazibesini azalttığını, ticari merkezin Bornova, Bayraklı ve Altınyol tarafına kaydığını söylüyorlar. Alsancak’ın eğlence merkezi haline gelmesiyle bu bölgede daha çok kafe, restoran vb. mekânlar aranırken, az da olsa ofislerin de talep gördüğünü belirtiyorlar. Alsancak’ta güvenlik nedeniyle konutlar tercih edilmezken ağırlıklı olarak ailelerin yaşadığı Fahrettin Altay ve Güzelyalı’da 2+1 ve 3+1 daireler tercih ediliyor. 1+1 konutlara talep olsa da bu daireler yalnızca Karataş’ta az sayıda bulunabiliyor.
Konak tramvay hattı üzerindeki bölgelerin çoğunlukla aileler tarafından tercih edildiğini ve asansör faktörünün konut ararken ilk sırada yer aldığını belirten emlak ofisleri; Fahrettin Altay ve Alsancak’ta çoğunluğu 60-70 yıllık birçok binada asansör bulunmadığını hatta Alsancak’ta birçok mahallede doğalgaz hattının bile olmadığını söylüyorlar. Emlak ofislerine göre bölgede asansörden sonra ulaşım ve otopark imkânları soruluyor. Bölgede toplu taşımanın yaygınlaştırılmaya çalışıldığına ama araç park alanlarının tramvay ve metro duraklarına erişimin yetersiz olduğuna dikkat çekiyorlar. Birçok binanın otopark imkânının olmadığını; bu amaçla kullanılan yolların tramvay inşaatı nedeniyle trafiğe kapatılmasının da otopark sorununu arttırdığını belirtiyorlar.
Banyo ve mutfağının niteliği, binanın yaşı, dairenin ara katta konumlanması gibi konuların yanı sıra kentsel dönüşüm planları gibi bölgenin geleceğine yönelik sorular da konut arayanlar tarafından sıkça dile getiriliyor.
Emlak soruşturması kapsamında görüşülen ve tramvay aksı üzerinde konumlanan emlak ofislerinin tamamı bulundukları bölgenin en önemli tercih nedeninin ulaşım kolaylığı olduğunu belirtirken; Konak, Alsancak gibi merkezlere ve sahile yakınlığın da tercih sebepleri arasında yer aldığını vurguladı. Halkapınar’ın tercih edilmesinde ise yerleşim alanlarının o bölgeye doğru genişlemesinin etkili olduğunu düşünüyorlar.
Konak tramvayının çevresinde yer alan emlak ofislerinin çoğu son zamanlarda yapılan konut kampanyalarının daha çok inşası yeni tamamlanan veya İzmir’in periferisinde bulunan binalar için geçerli olduğuna, eski yapıların ağırlıkta olduğu yerleşim yerlerini etkilemediğine dikkat çekiyor.
Yeni emlak yasası kapsamında taşınmaz ticarilerin komisyon bedelinin %6’dan %4’e indirilmesinin de etkisini görmediklerini belirten İzmirli emlak ofisleri; eski oranların zaten daha çok İstanbul’da geçerli olduğunu söylediler. Bazı emlak ofisleri bu indirimi olumlu karşıladıklarını çünkü komisyonların alıcının gözünü korkuttuğunu belirtirken, bazıları komisyonun müşteriler için önemsiz olduğuna; bunun yerine uygun fiyatların daha belirleyici olduğuna değindi. Bunun yanı sıra alım satım tapu harçlarının %2’den %1,5’a düşürülmesinin alıcıları isteklendirdiği görüşünde olan emlak ofisleri de mevcut. Öte yandan emlak ofisleri, genel olarak yeni yasaların ve kampanyaların etkisinin görülebilmesi için henüz erken olduğu görüşünde.
Haber: Yeşim Kadıoğlu
bi_özet gayrimenkul 