Taşınmazlarda Yeniden Değerleme: Maliyetine Rağmen Önemli Bir Fırsat

Ersun Bayraktaroğlu, YMM, Gayrimenkul
Sektör Lideri, PwC Türkiye,
ersun.bayraktaroglu@pwc.com


Bu çok önemsediğim ve yazmaktan memnuniyet duyduğum yayındaki yazılarımı genel olarak bireysel gayrimenkul sahiplerine yönelik olarak kaleme alıyorum; ama bu yazımın hedef kitlesi, bana göre son derece önemli olan bir düzenleme sebebiyle bilanço usulüne göre defter tutan gerçek ve kurumsal gayrimenkul yatırımcıları bu kez…

Taşınmazlarda Yeniden Değerleme

Vergi Usul Yasası’na eklenen bir geçici madde ile bilanço esasına göre defter tutan Gelir ve Kurumlar Vergisi mükelleflerinin aktiflerinde yer alan taşınmazları yeniden değerlemeye tabi tutarak gayrimenkullerinin değerlerini bir defalık güncellemelerine ve bu varlıklarını güncellenmiş değerleri ile yasal kayıtlarında izleyerek vergilendirmede dikkate almalarına izin verilmiştir. Kapsama giren mükelleflerce 30 Eylül 2018 tarihine kadar yapılmasına izin verilen söz konusu yeniden değerleme işlemi bir zorunluluk değil, mükellefe sunulmuş seçimlik bir haktır.

Birçoğunuzun bildiği gibi gayrimenkuller mükelleflerin mali tablolarında “maliyet bedeli” ile yer alırlar. Vergi Usul Yasası’nın 262. maddesinde maliyet bedeli: “İktisadi bir kıymetin iktisab edilmesi veyahut değerinin artırılması münasebetiyle yapılan ödemelerle bunlara müteferri bilumum giderlerin toplamını ifade eder” şeklinde tanımlanmıştır. Başka bir ifade ile bilançoda yer alan bir taşınmaz vergi ile işlemler açısından kural olarak satın alındığı/iktisab edildiği tarihteki değeri ile takip edilir. Gayrimenkulün piyasa değerinde satın alma/iktisab tarihinden sonra meydana gelen artış ya da azalışlar kural olarak vergisel hesaplamalarda değişiklik gerektirmez, ta ki söz konusu gayrimenkul elden çıkarılana kadar. Satın alma/İktisap tarihi ile satış/elden çıkarma tarihi arasında gayrimenkulde meydana gelen değer artış ya da azalışları bu elden çıkarma tarihinde kâr ya da zarar olarak vergi hesabında dikkate alınır.

Öteden beri önemli bir yatırım aracı olarak görülen gayrimenkul, özellikle enflasyonist ortamlarda yatırımcılar açısından tercih görmüş ve yıllar içinde pek çok işletmenin mali tablosunda gerek kullanım ve gerekse de yatırım amaçlı gayrimenkul portföyü oluşmuştur. Vergi Usul Yasası’nın yukarıda yer verdiğim değerleme hükmü nedeniyle bir anlamda “tarihi” maliyetle mali tablolarda yer alan taşınmazlar, oluşan önemli değer artışını mali tablolarda yansıtamaz duruma gelmiştir. Özellikle döviz cinsinden borçlanma ve artan faiz giderleri nedeniyle sermaye yapısı bozulan ve özsermayesi negatife dönen KOBİ’ler başta olmak üzere tüm işletmeler için gayrimenkulde oluşan değer artışının mali tabloya yansıtılması, bu negatif özsermaye durumundan çıkış için bir yol olarak düşünülmüştür.

Değeri Güncellemenin Maliyeti

Bilanço usulüne ilişkin defter tutan mükelleflere seçimlik bir hak olarak sunulan (yani yapılması zorunlu olmayan ancak yapılmak istenmesi halinde ise toplu olarak sahip olunan tüm gayrimenkuller için yapılabileceği Genel Tebliğ Taslağı’nda belirtilen) bu yeniden değerleme uygulamasının mükellefe maliyeti %5 oranında Gelir ya da Kurumlar Vergisi’dir. Söz konusu %5’lik vergi, gayrimenkulün yeniden değerleme öncesi net defter değeri (kural olarak alış maliyeti-amortismanlar) ile yeniden değerleme sonrası net defter değeri arasındaki pozitif farka uygulanacaktır.

Söz konusu %5’lik vergi mükellefler için oldukça yüksek gelebilir ancak unutulmamalıdır ki bu vergi ödenerek ilgili taşınmazın vergi defter maliyeti yükseltilmekte ve daha sonra piyasa fiyatı ile yapılacak olası bir satışta tarihi maliyet ile piyasa fiyatı arasında oluşacak ve hâlihazırda %22 oranında hesaplanacak Kurumlar Vergisi ya da %35’e varan Gelir Vergisi’ne alternatif yaratılmaktadır. Yani, ileride ödenecek %22 ya da %35’lik vergi yerine bugün %5 ödeyerek işlemi gerçekleştirmek mümkün olabilecektir.

Ayrıca yapılacak bu güncelleme/yeniden değerleme ile oluşacak ve ilgili taşınmazın mali tabloda yer alan değerinde meydana gelecek değer artışı karşılığında mali tablonun özsermaye kısmında bir fon hesabı oluşturulacaktır. Oluşan bu fon işletmenin özsermayesinin güçlenmesine imkân sağlayacaktır.

Düşünmekte Yarar Var

Yasa kapsamında bilanço usulüne göre defter tutan mükelleflerlerden;

Aktiflerinde yer alan gayrimenkullerinin piyasa değerleri ile vergi uygulamasında dikkate alınan defter değerleri arasında çok önemli fark olanların;

Özellikle dövizli borçları nedeniyle ya da başka sebeplerle mali yapısı bozulmuş, özsermayesi negatife dönmüş ya da yaklaşmış olanmarın;

Söz konusu gayrimenkulleri daha sonraki tarihlerde elden çıkarma planı yapanların

%5 oranında bir vergi ödeyerek söz konusu gayrimenkullerinin vergi uygulamalarında dikkate alınacak değerlerini 30 Eylül 2018 tarihine kadar güncelleme imkânlarını değerlendirmelerini salık veririm.

Yukarıda çok temel özelliklerini belirterek anlatmaya çalıştığım düzenleme ile ilgili detaylara Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğ Taslağı ve PwC Vergi Bülteni üzerinden ulaşmanız mümkün.*


* Vergi Usul Kanunu Genel Tebliğ Taslağı’na www.gib.gov.tr; PwC Vergi Bülteni’ne www.vergiportali.com üzerinden ulaşabilirsiniz.
bi_özet gayrimenkul | 5. sayı | Temmuz 2018

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Connecting to %s