Makbule Yönel Maya, Genel Müdür TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., yonelm@tskb.com.tr
Söz konusu gayrimenkul ve mevcut durum olunca aşama aşama gidelim istedim. Önce bir cebimizdekileri sonra da olası çözüm önerilerini düşünelim… Cebimizde neler var önce ona bakalım:
- Elde olan konut stoğunun satış hızında önemli bir yavaşlama söz konusu…
- Ticari gayrimenkulde aynı şekilde arz-talep dengesi, arz yönünde ağır basıyor. Bu da stok fazlasını oluşturuyor. Dolayısıyla, ticari gayrimenkul olması gereken değerini kaybediyor.
- Finansman ve yeniden yapılandırmalar gayrimenkul sektörü oyuncuları için de söz konusu… Diğer taraftan geliştirici, finansmanını sağlarken inşa etmekte olduğu konutları ipotek verdi ise şu anda 3. tarafın tapu teslimlerinde takyidatlı gayrimenkulü almak zorunda kalmasını da bu dönemde görmeye başladık.
- Bireysel tüketicinin ipotekli gayrimenkul alımı ise mevcut faiz oranları ile neredeyse mümkün değil.
- Kendi finansman sistemini kendi içinde kurgulayan geliştirici firmalar artık nakit akış döngüsünde ve sistemin sürdürülebilirliğinde sorun yaşamaya başladı.
- Kat karşılığı/hasılat paylaşım sözleşmesi yeni yapılmış ancak henüz başlanmamış projelerde sözleşme fesihleri ya da askıya alma süreçleri söz konusu…
- Döviz kira kontratlarının TL’de sabitlenmesi ile birlikte yeni bir değerleme tekniği ve yeni TL değer piyasasına adapte olma sürecini yaşıyoruz.
- Hasılat paylaşım sözleşmelerinin temel matematiği, hasılata dayalı… Hasılattaki sıkıntı şu anda sözleşmedeki sıkıntıya dönüşmek üzere/dönüştü… Genelde sözleşmelerin süreli olduğunu da düşündüğümüzde bu sözleşmeler de önemli bir gündem maddesi…
- Mevcut mevduat faiz oranı, döviz kurları ve değişimleri yatırım amaçlı gayrimenkul alımı için önemli bir fren mekanizması olarak bu dönemde karşımıza çıkıyor.
- İpotekli konut kredisinin yerine alternatif bir sistemin mevcut olmaması nedeniyle yüksek kredi faiz oranı döneminde piyasanın motivasyonunda önemli kayıp söz konusu.
- Hep aynı ürünler hep aynı alıcı profiline hitap ettiği için geldiğimiz pazar koşullarında arz ile talebin birleşememesi problemi mevcut.
- Gayrimenkul değerlerinde “nasıl olsa düştü, daha da düşecek” beklentisi…
Bu kadar madde üzerinde biraz düşünmek ve çözüme katkı üretmekte sıra. Çözüm konusunda bir değerlendirme yapmadan önce bir ara vermek faydalı olacak. Tam bu noktada geçtiğimiz 4 ayda ülkemiz için çok çok önemli 3 belgedeki gayrimenkule ilişkin ortak maddeleri de değerlendirmekte fayda olacağı kanısındayım. Bu belgeler tahmin ettiğiniz üzere açıklanma tarihleri sırasına göre:
- 100 Günlük İcraat Programı
- Yeni Ekonomi Programı
- 2019 Yılı Cumhurbaşkanlığı Yıllık Programı
Bu üç önemli belgede gayrimenkul sektörünü ilgilendiren konu başlıklarını bir kesişim kümesi içine aldığımızda benim tespit edebildiklerim şöyle;
- Taşınmaz Değerleme Sistemi kurulması ve bu sistem ile birlikte tapu alım satım harçlarının gerçek değerler üzerinden belirlenmesini amaçlayan bir kurgunun geliştirilmesi
- Emlak Bankası’nın gayrimenkul finansmanını yönlendirecek şekilde faaliyetlerinin yeniden kurgulanması
- Kentsel dönüşüm uygulamaları
- Dar gelirlinin konut edinimi
- İmar planı revizyonları ile oluşan değer artışlarından kamuya gerçekçi oranda pay alınması, artışların adaletli paylaşımının sağlanması ve bu amaçla gayrimenkul değerleme sisteminin geliştirilmesi
Ben yukarıdaki kesişim kümesi ile gayrimenkul piyasasındaki mevcut durumu bir arada düşündüğümde finansman tarafındaki sürecin ana aktörünün Emlak Katılım Bankası A.Ş olarak belirlendiğini, gayrimenkul değerleme sisteminin bu süreçte yeniden yapılanacağını ve birden fazla konu için çok önemli bir başlık haline geleceğini, kentsel dönüşüm uygulamaları ile dar gelirli grubun konut edinimi için de çözüm yolları arayışlarının aktif olduğunu anlıyorum. Bir de tabii gayrimenkul işindeki farklı aşamaların vergisel boyutunda da bazı değişimlerin gelebileceği sinyallerini bu maddelere bakarak yorumlayabiliyorum.
Başta belirttiğim cebimizdekiler ve olası çareler noktasında ilk akla gelenleri de aşağıda özetlemek isterim:
- Konut kredili satış modelinin mevcut faiz oranları ile uygulanabilirliğinin kalmadığını düşünerek alternatif finansman modellerinin hayata geçirilmesi
- İlk konut ediniminde sağlanabilecek ilave teşvikler
- Kat irtifakı sürecindeki erteleme ve ötelemelerin önüne geçilmesi
- Noter tasdikli satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerhi ve sürecin taraflar arasında şeffaf ve izlenebilir bir sistemde takip edilebilmesi
- Konut politikası üretiminde arz-talep dengesinin gözetilmesi ve takip edilmesi
- Ticari gayrimenkul tarafında ise yeniden işlevlendirme konusunun bundan sonraki belirli bir süreyi kapsayacak şekilde büyük önemle ele alınması gerekliliği
- Gayrimenkulün ayrı bir varlık sınıfı olarak nitelendirilmesinden ziyade finansal bir enstrüman olarak piyasada yer edinmesine yönelik alınacak aksiyonlar (bilgilendirme sunumları, GYF, GYO, sukuk vb. gayrimenkulün sermaye piyasaları ile kesiştiği noktaları daha çok anlatma, daha çok tanıtma, daha çok anlama).
Bu konu birçok paydaşa ve birçok alt konu başlığına ayrılıyor aslında… Her biri üzerinde ayrı ayrı düşünülerek çalışılması gerekli ki ULI Türkiye ekibinin bu anlamda güzel bir iş çıkarttığını da düşündüğümü söylemeden bitiremeyeceğim.
bi_özet gayrimenkul 