Ersun Bayraktaroğlu, YMM, Gayrimenkul Sektör Lideri, PwC Türkiye, ersun.bayraktaroglu@pwc.com
32 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Karar’da 85 numaralı Cumhurbaşkanı Kararı1 (CB Kararı) ile yapılan değişiklikle 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren Türkiye’de yerleşik kişiler arasında döviz cinsinden ya da dövize endeksli gayrimenkul alım satımı ya da kiralaması yapılması yasaklanmış, konu ile ilgili olarak Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından 6 Ekim 2018 tarihinde yayımlanan Tebliğ2 ve yine aynı bakanlık tarafından 12 Ekim 2018 tarihinde yayınlanan duyuru3 ile de konuya ilişkin detaylar belli olmuştur.4 Bu değişiklikler sonrasında Türkiye’de yerleşik kişiler arasında yapılacak her türlü gayrimenkul alım satım ve kiralama sözleşmelerinde 13 Eylül 2018’den itibaren Türk parasına dayalı yeni bir dönem başlamış bulunmaktadır.
Düzenleme 13 Eylül 2018 tarihi itibarıyla yürürlükte olan gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinde yer alan döviz cinsinden ya da dövize endeksli bedellerin Türk parasına dönüşümü için kuralları da belirlemiştir. (Konu ile ilgili detaylar için ilgili PwC Gayrimenkul Bültenine bakabilirsiniz5)
Kısaca Düzenleme Ne Söylüyor?
Düzenleme çok açık bir şekilde Türkiye’de yerleşik kişiler arasında Türkiye’de bulunan gayrimenkullere ilişkin satış ve kiralama sözleşmelerinde 13 Eylül 2018 tarihinden itibaren Türk parası dışında bir bedel belirlenmesini yasaklıyor. 13 Eylül 2018 tarihi itibarıyla yürürlükte olan ve ödemesi henüz yapılmamış bulunan gayrimenkul satış ve kiralama sözleşmelerinde yer alan döviz cinsinden ya da dövize endeksli bedeller için de taraflarca herhangi bir kur üzerinde mutabık kalınamazsa bu bedellerin 2 Ocak 2018 tarihli Merkez Bankası efektif döviz satış kuru ile Türk Lirası’na dönüştürülmesini, bulunan bu tutarın Ocak-Eylül dönemi TÜFE endeksi ile artırılarak sözleşmenin TL tutarına ulaşılmasını zorunlu tutuyor.
Düzenleme, 13 Eylül 2018 tarihi itibarıyla yürürlükte bulunan ve sonraki yılları da kapsayan konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmeleri için ise iki yıl için özel ek bir TÜFE endekslemesi öngörüyor. Buna göre kapsama giren bir kira sözleşmesinin uygulaması için mevzuat:
13 Eylül 2018 itibarıyla yürürlükte bulunan kira döneminin sonuna kadar (cari dönem) yukarıdaki şekilde uyarlanan TL kiranın geçerli olacağını, bu dönem için Ekim 2018 ayından cari kira dönemi sonuna kadar başka bir endeksleme/artış yapılamayacağını,
13 Eylül 2018 itibarıyla yürürlükte olan kira döneminin sonunda, başka bir ifade ile yeni kira döneminin başlangıcında taraflar aralarında artış tutarında anlaşamazlarsa önceki dönemde uygulanmakta olan kira bedelinin (cari dönem kirası) Ekim 2018 ayından yeni kira döneminin başlangıç ayına kadar oluşan TÜFE artışı oranında artırılarak yeni kira döneminin (birinci kira yılı) TL kirası belirleneceğini, bu yeni kira döneminin sonuna kadar başka bir artış yapılamayacağını,
Birinci kira yılının sonunda, başka bir ifade ile ikinci kira döneminin başlangıcında taraflar devam eden dönem için yine artış tutarında mutabık kalamazlarsa birinci kira dönemde uygulanmakta olan kira bedelinin birinci kira dönemi başından o dönemin sonuna kadar oluşan TÜFE artışı oranında artırılacağını ve yeni kira döneminin (ikinci kira yılı) TL kirası olarak kullanılacak kira tutarınınbelirleneceğini, bu ikinci yıl için belirlenen kiranın iki yıllık sürenin sonuna kadar (Ekim 2020) uygulanacağını söylemektedir.
Düzenlemenin Ticari Gayrimenkule Ne Etkisi Olacak?
Birden fazla yılı kapsayan kira sözleşmeleri özellikle AVM ve ofis gibi ticari gayrimenkul türünde sıklıkla kullanılır. Hatta bu gayrimenkul türü için gayrimenkulün değerini yıllara yaygın olan söz konusu kira getirileri belirler. Gayrimenkulün değeri, söz konusu kira getirilerinin bugüne getirilmiş değeridir aslında. Sözleşme bu açıdan “çatılı işyerlerinde” kritik öneme sahiptir. Mevcut yatırım kararları da bu uzun yılları kapsayan sözleşmeler dikkate alınarak verilmiştir. Hatta ofis ve AVM’lerde kiracılara dekorasyon destekleri, giriş destekleri vb. adı altında sağlanan finansal destekler de yapılacak bu uzun yılları kapsayan sözleşmelere göre belirlenmektedir.
Yatırımın finansmanı da doğal olarak bu sözleşmelere bağlıdır. Kreditör kurumlar, çatılı işyerlerinde kredilendirme yaparken üçlü bir teminat/güvence sistemi kullanırlar tüm dünyada: Gayrimenkulün üzerine koydukları ipotek yanında; genellikle içinde söz konusu gayrimenkulden başka varlık olmayan gayrimenkul şirketinin (SPV) hisselerine rehin koyup, söz konusu şirketin kiracıları ile yaptıkları kira anlaşmalarını da kendilerine temlik alırlar. Kredinin geri ödemesi bu yolla garantilenmiş, kredi kullanıcısına daha uygun koşullu kredi sağlanmış olur. Dolayısı ile kredi ile kira sözleşmeleri arasında doğrudan bir bağlantı vardır ve bu bağlantının sağlıklı olması için de kredi ve kiranın aynı para cinsinden olması bir zorunluluktur. Uzun yıllardır bu tür yatırımlarda finansman döviz cinsinden sağlandığı için (esas olarak gerek bu yatırımlar için gerekli uzun vade ve gerekse de elverişli faiz koşulları nedeniyle) kira sözleşmeleri de bütünlüğü sağlayabilmek adına döviz cinsinden yapılagelmekteydi.
Bu eşitliğin en önemli ayağı olan kira sözleşmeleri kısmı zorunlu olarak Türk parasına dönüştürülünce eşitlik bozulmuş oldu. Büyük çoğunluğu doğrudan ya da dolaylı olarak Türkiye’de yerleşik bankaların sendikasyon kredileri aracılığı ile yurt dışında yerleşik bankalar tarafından finanse edilen bu projelerde yatırımcı tarafında söz konusu değişikliğin oldukça önemli bir etkisi olacağı kesin. Bir anlamda bu yatırımların değeri söz konusu düzenleme ile önemli ölçüde düşmüş, oyun oynanırken kural değişmiş oldu. Kuşkusuz ticari gayrimenkul uluslararası pazarda da çok önemli bir yatırım aracı olarak görülür. Bu nedenle bu değişikliğin olumsuz etkisini sadece gayrimenkul sahipleri ya da kreditörler üzerinde değil ticari gayrimenkulün yatırımcıları üzerinde de görüyoruz. Ülkemiz 2003-2010 dönemi arası başta AVM’ler olmak üzere ticari gayrimenkul açısından uluslararası yatırımcılarının yoğun olarak yatırım yaptıkları bir pazar olarak görüldü ve çok önemli yatırım çekti. Gayrimenkule yatırım yapanlar da başta Alman gayrimenkul fonları ve uzun dönemli kira getirisine odaklanan emeklilik fonları olmak üzere pek çok uluslararası fon oldu. Bu fonların yatırımcıları çok yüksek sayıda gerçek ya da tüzel kişi ve bu yatırımlardan beklentileri yüksek. Fonlar yatırım kararlarını alırlarken bu yatırımın getirisine bakıyorlar ve bu getiri yabancı para cinsinden hesaplandı tabii ki. Bu yatırımların dayandığı kira sözleşmelerinin dövizden Türk parasına dönüşmesi kuşkusuz bu yatırımcıların getiri planlarını da alt üst etti.
Bu Sorun Nasıl Çözülür?
Bu konudaki çözüm basit: Döviz borcu olanları kapsam dışı bırakmak kesin çözüm olur.
Bu yapılamazsa, yapılmak istenmezse Tebliğ’de yer alan “Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 sayılı Kararın Geçici 8. maddesinin yürürlüğe girdiği tarihten önce akdedilen konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde döviz veya dövize endeksli olarak belirlenen bedeller bu fıkranın ilk paragrafına göre iki yıllık süre için Türk parası olarak belirlenir.”6 hükmünün açık olmasa da söz konusu düzen değişiminin sonraki yılları da kapsayan uzun süreli kira sözleşmelerinde sadece iki yıl için uygulanacağı, bu tarihten sonra döviz cinsinden kiranın devam edeceği şeklinde yorumlanması halinde bunun da bir çeşit “çözüm” olabileceğini düşünüyorum. Yani böyle bir yorum bir anlamda “oyun oynanırken zorunlu kural değişikliğinin” sadece belli bir süre için yapıldığını, bu süre sonrasında oyunun kurulduğu günkü kuralları ile devam edeceğini söylemek anlamına gelecektir. Ancak yeni bir oyuna girecekler, yeni bir oyun kuracaklar ise bilmeliler ki artık bu oyun Türk parası cinsinden olacak. Sektör açısından önemli olan bu sorunun çözümünün Bakanlıkta olduğunu düşünüyorum. Bu konuda Bakanlık tarafından yapılacak bir mevzuat değişikliği ile yurt dışı veya yurt içi finansmanı döviz cinsinden olanlar için bir istisna getirilmesi kesin çözüm olacaktır. Eğer bu alternatif kabul edilmezse en azından iki yıllık süre sonrasında döviz cinsinden kiraya dönüşün mümkün olacağı konusunda yapılacak bir Bakanlık yorumunun en azından mevcut yatırımcılar ve kreditörler açısından yaşanan belirsizliği ortadan kaldıracağını ve ülkemiz ticari gayrimenkul stoğunun değerini bir anlamda yok olmaktan kurtaracağını düşünüyorum.
bi_özet gayrimenkul 