Bir Uzak Lens Diyarı Menteşe’de Güncel Emlak Piyasası

Büyükşehir Belediyesi Kanunu ile Muğla’nın merkez ilçesi olan Menteşe’nin geçmişi Merkez ve Karabağlar Yaylası arasında süregelen “göç” ile tanımlanırken, günümüz koşullarında kent ve yapılı çevresi ne tür refleksler ile yorumlanıyor? Muğla’nın Fethiye, Marmaris, Bodrum, Datça gibi ilçelerinin kıyıları cazibe merkezi haline gelirken, uzakta bir merkez olan Menteşe’de kentin gelişimini ve güncel emlak piyasasını etkileyen faktörleri araştırdık. Bölgede konumlanan farklı profildeki emlak ofislerinden görüş aldık.*


Fotoğraf: Sunay Paşaoğlu

Tarihi dokusu, Arasta’sı ve birçok alt yerleşim merkezi ile Eski Muğla’da, satılık piyasasına kıyasla miras yoluyla intikalin daha yoğun olduğu görülüyor. Kiracı profili ise, düşük bütçeden yüksek bütçeye uzanan daha geniş bir kesimi kapsıyor.

Cumhuriyet sonrası gelişen Emirbeyazıt, Muslihittin ve Orhaniye mahallelerinden oluşan Yeni Muğla ise, memur nüfusun yoğun olduğu bir alan; birçok resmi daire ve kamu kurumuna yakınlığı ile tercih ediliyor.

Kentin dışına taşan Kötekli bölgesi bir üniversite yerleşkesi olarak kendi ekonomisiyle sınırlı iken, Ortaköy, Yeniköy, Yaraş gibi imar koşullarının daha az sınırlayıcı olduğu bölgelerde yüksek gelir sahibi kesimlerin yaptırdıkları konutlar yoğunlukta.

Bölgenin Asar, Yılanlı ve Hamursuz Dağları, Karamuğla Deresi gibi doğal eşikleri, imara açılacak alanların yetersizliği ve bazı bölgelerdeki koruma uygulamaları imar faaliyetlerini düşüren ve özellikle kiraları yapının niteliğine bakılmaksızın yükselten etkenler olarak öne çıkıyor.

Emlak ofislerinin büyük bölümü, 1992 yılında Muğla Sıtkı Koçman Üniversitesi’nin bölgeye gelişinin ardından Kötekli’deki dönüşümün iyi planlanamadığı ve Muğla Ovası ile çevresinin korunması gerektiği görüşünü paylaşıyor. 500 hektardan daha büyük olan ve ÖPA (Özel Proje Alanı) olarak korunan ovadaki bazı küçük bölgeler için imar planlarının çalışıldığını öğreniyoruz. Ovada mevcut bir tarım üretimi olmadığından bu bölgede düşük yoğunluklu, “hava alan” bahçeli konutların planlanmasının mümkün olduğunu düşünen de, ovanın imara açılması yerine TOKİ yerleşim bölgesine yeni konutların eklenmesini öneren de var. Konut – işyeri dağılımı sorulduğunda %70’e %30 gibi bir oranla bölgenin konut ağırlıklı olduğunu belirten emlak ofisleri, Eski Sanayi Bölgesi’nin dönüşümü ile yeni bir tali ticaret aksı oluşabileceğini ve işyeri lokasyonlarının kentin güneyi ve güney-batısına kayacağını düşünüyor.

Emlak ofisleri, Cumhuriyet Meydanı’ndan itibaren Eski Muğla’ya doğru trafiğin tek yönde akışı ve traktör vb. araçların da trafiğe katılımıyla meydana gelen sıkışıklık gibi sebeplerin emlak piyasasını ciddi biçimde etkilemediği; ama yaya ve araç trafiğinin daha orantılı olması gerektiği görüşünde.

Eski Muğla’da özellikle Saburhane bölgesinin yıllarca gündeminde bulunan “yenileme, ıslah” çalışmalarının hayata geçirilmesini gerçekçi bulmayan emlak ofisleri, sit alanının korunması ve araçsızlaştırılması gerektiğini belirtiyor.

mentese_cmyk
Çizim: Deniz Yıldırım

Menteşe, merkezi kadar çeperdeki yerleşimlerinin de nüfus bakımından yoğun olduğu bir ilçe. Gülağzı, Yerkesik, Kafaca, Yeşilyurt gibi bölgeler Muğla’ya yakın ve Muğla’nın dışında yerler olarak özellikle gelir seviyesi yüksek gruplarca tercih ediliyor. Yaraş ve Gülağzı üniversiteye yakınlığı dolayısıyla akademisyen ve öğrencilerin yoğunlaştığı alanlar. Konut mülkiyeti bakımından durum böyleyse de, arsa mülkiyetine sahip kesimin daha geniş bir gelir grubunu kapsadığı söylenebilir.

Kentin kuzey girişinde merkezden kopuk inşa edilen, 3-4 katlı konutlardan meydana gelen. Menteşe Kooperatifi için emlak ofislerinin ortaklaştığı görüş; bu projenin rekabeti arttırıcı, başarılı bir proje olduğu yönünde. Muğla merkezinde daha önce uygulanan bilindik ve vasat yöntemlerin aksine yeni teknolojiler, plan çözümleri, yalıtım modelleri ile kurgulanan ve “güvenli site” vurgusuyla öne çıkarılan Menteşe Kooperatifi, sosyal donatıları ve altyapısı bakımından yetersiz bulunuyor.

Belde belediyelerinin de Büyükşehir Belediyesi Kanunu sonrası köyler gibi mahalle statüsüne geçmeleri ardından Menteşe’nin Yerkesik, Kafaca, Yeşilyurt, Bayır, Yaraş gibi eski beldelerinin bu süreçteki emlak durumu sorulduğunda ise hakim görüş, emlak piyasasında kısmi dalgalanmalar olduğu yönünde. Düzenli hizmet alışkanlığı bozulan yerler olarak beldeden dönüşme mahalleler, köyden dönüşme mahallelere göre farklı özellikler gösteriyor.

Bu konuda belki de en net görüşü, eski Yerkesik Belde Belediye Başkanı Yusuf Demirci (Demirci Emlak) belirtiyor. Demirci “… yaşam standartlarının düştüğü yeri insanlar niye tercih etsin…” diyerek donatılar, banka şubeleri, sağlık hizmetleri vb’nin büyükşehir sonrası merkezde toplanmasının, hizmete yakın çevreden erişmeye alışan belde halkı için olumsuz olduğuna dikkat çekiyor.

Turkuvaz Emlak’tan Ali Gürses ise; Muğla’yı bir üçgene benzetiyor ve bu üçgenin köşelerindeki belde belediyelerindeki dönüşümlerin önemini vurguluyor. Ortaköy aksı Yaraş’a, Akçaova aksı Bayır’a, Gülağzı aksının ise Menteşe’nin dışına Ula-Kızılağaç’a kadar kaydığını belirten Gürses, beldelerde yaşanan dönüşümün kar marjını yükselttiğini belirtiyor.

Hastanenin kentin dışına taşınması sonrası çeperde ağırlıklı olarak sağlık sektöründe çalışan esnafın ticari sıkıntılar yaşadığını hatırlatan emlak ofisleri, Muğla Büyükşehir Belediyesi Hizmet Binası’nın tüm birimleri ile kentin güney batısına taşınmasının ise 800-1000 personele hizmet veren gıda sektörü için zorluklar yaratacağını öngörüyor.

Print
Çizim: Sunay Paşaoğlu

Bölgede emlak ofislerinin yoğunluğunu, sadece Muğla özelinde değil ülke genelinde değerlendiren emlak ofisleri, sektöre emeklilik sonrası sermayesiz iş imkânı olarak bakıldığını ve bu tür girişimlerin sürdürülebilir olmayıp ortalama ancak 2-3 yıl ömrü olduğunu belirtiyor. Bir yandan inşaat birim metrekare fiyatları bakımından Muğla ortalamasının 4.200 TL, Menteşe’nin ise 3.200 TL bandında olduğu ve maliyetlerin yüksek oluşunun komisyon oranlarını da yükselttiği yönünde görüşler de mevcut.

Özellikle üniversite çevresinde öğrenciyi kente adapte edecek “düşük bütçeli konut” veya “hibrit projeler”in yokluğu ise emlak ofisleri tarafından üniversite ve yerel yönetim arasındaki koordinasyonsuzluk, bölge halkından bu yönde bir talep gelmeyişi ve bütüncül yaklaşımların eksikliği gibi sebeplerle ilişkilendiriliyor.

Büyükşehir Belediyesi Kanunu sonrası bir nevi uzak lens ile merkezi yönetim sergileyen Menteşe, kendi içinde de organizasyon ve yaşam biçimi olarak alıştığı belde dokusunun evrilmesi ve kente dahil olan üniversite faktörü ile birlikte kiracı profili, ticari alanlar ve işletmeci profili ve coğrafi eşikler gibi farklı katmanların bir arada sıkıştığı bir alan olarak göze çarpıyor.

Haber: Sunay Paşaoğlu | Muğla Araştırma Platformu (MAP)

 *Araştırma kapsamında 2019 Şubat ayı içinde BTN Emlak (Fırat Bütün), Demirci Gayrimenkul (Yusuf Demirci), Güney Ege Emlak (Ali Eröksüz), Turkuvaz Emlak (Ali Gürses) ile görüşüldü.
bi_özet gayrimenkul | Mart 2019