Enflasyona Endeksli Konut Kredisi Üzerine…

Makbule Yönel Maya, Genel Müdür TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., yonelm@tskb.com.tr

Son dönemde gündemimize giren, konut kredisi türü “Enflasyona Endeksli Konut Kredisi” üzerine ilerleyelim istedim. Söz konusu konut kredisi olunca da faiz oranları ve eski klasik konut kredisi ile yeni konut kredisini kıyaslamak ve rakamlar ile aşama aşama gitmekte fayda var. Önce eski klasik sabit faizli konut kredisini, ardından yeni enflasyona endeksli konut kredisini ele alalım ama öncesinde yeni kredi alternatifi için piyasaya bir göz atalım;

Satış istatistiklerinde de görülebileceği üzere mevcut konut satış hızında önemli bir yavaşlama söz konusu.
Bireysel tüketicinin ipotekli gayrimenkul alımı, mevcut faiz oranları nedeniyle çok düşük seviyelerde.
Kendi finansman sistemini kendi içinde kurgulayan geliştirici firmalar, nakit akış döngüsünde ve sistemin sürdürülebilirliğinde artık sorun yaşamaya başladı.
Hasılat paylaşımı sözleşmelerinin kat karşılığı sözleşmelere döndüğünü gö Hatta yeni planlanmış ancak henüz inşaat aşamasına geçilmemiş projelerde askıya alma süreçleri görülebiliyor.
Mevcut mevduat faiz oranı, döviz kurları ve değişimleri, yatırım amaçlı gayrimenkul alımı için önemli bir fren mekanizması olarak bu dönemde karşımıza çıkı
İpotekli konut kredisinin yerine alternatif bir sistemin mevcut olmaması nedeniyle yüksek kredi faiz oranı döneminde piyasada önemli bir motivasyon kaybı söz konusu.

Bu maddeler içinde ipotekli konut kredisi konusunda, mevcut dönemdeki yüksek faiz oranı üzerinden 5-10 yıllık kredi sözleşmesi yapmaya imtina eden nihai tüketici için farklı çözümler getirmek adına enflasyon endeksli konut kredisi alternatifi piyasaya sürülmüş durumda.

Enflasyona endeksli konut kredisine aslında TOKİ konut satışlarının ilk dönemlerinden aşinayız. TOKİ konut satışlarında da değişken faizli ödeme takvimi ortaya koyuluyordu. Ayrıca en fazla 120 ay taksit ile gerçekleştirilebilen TOKİ ödemelerinde; %20’lik peşinattan sonra düşülen rakam üzerinden %80’lik bölümün taksitlendirmesi yapılıyor ve 6 aylık sabit ödemeler şeklinde planlanmış olan ödemeler için enflasyon oranı ölçüsünde her altı ayda bir ek ödeme belirleniyordu. Geçmişteki bu uygulama benzerinin enflasyona endeksli konut kredisi olarak bankalar aracılığı ile finansal sisteme konu edildiğini görüyoruz.

Bu anlaşmada, müşteri tercihine göre her 6 ya da 12 ayda bir TÜFE bazında faiz otomatik güncellenecek olup güncelleme döneminde bulunulan aydan bir önceki ayda Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) tarafından açıklanan TÜFE’deki yıllık yüzde değişim oranına banka tarafından sözleşmede belirlenen marj oranı eklenecek; geçerli faiz oranı böylece oluşturulacaktır. Yıllık enflasyon açıklandığında bu orana bankanın belirlediği bir marj oranı eklenerek kredi faizi belirlenmiş oluyor. Örneğin marj oranı yıllık %2,28 / aylık %0,19 olduğunda kullanılacak kredi faiz oranı yaklaşık olarak aylık %1,75 (%1,55+ %0,19) oluyor.

Mevcut faiz oranlarının %1,60 – %1,70 aralığında yoğunlaştığını düşündüğümüzde, 10 yıllık kredi ödemelerinin bu yüksek faiz oranı üzerinden yapılması tüketiciler anlamında sıkıntı yaratıyordu. Bunu TÜİK verilerinden açıklanan kredili satışlardaki düşüşten de görebiliyoruz. İpotekli satışlar geçen yılın aynı ayına göre %85 düşüş kaydetti. Bu sebeple önümüzdeki dönem enflasyonun aşağı yönlü hareket edeceği varsayılırsa, değişken faizli kredinin avantajlı hale geleceği söylenebilir. İstenilen durumlarda da sabit faizli krediye geçiş mümkün olabilir.

Ancak güncel enflasyon oranı ve eklenecek olan marj oranına göre hesap yapıldığında, güncel faiz oranı %1,75’ler civarına geliyor ki bu oranın şu anda sabit faizli kredinin de üzerinde kaldığını görüyoruz. Dolayısıyla, piyasada bu kredi türünün talep edilebilmesi için yıllık TÜFE rakamının daha aşağılara gelmesinin bekleneceğini söyleyebiliriz.

Avantajlarına bakıldığında; ileriki dönemlerde enflasyon düştüğünde kredi faiz oranı da düşecek ve yüksek kredi faizi ile çekilen krediye göre daha az faiz ödenecektir. Ayrıca sistem tüketicinin dilediği zaman sabit faizli ödemeye geçebilmesi üzerine kurgulanmıştır. Faiz kısmında üst limitin belirlenmesi planlanırken, üst limitin üzerinde fiyat artışı oluşması durumunda faiz üst limiti geçemeyecektir.

Dezavantajlarına bakacak olursak; günümüzdeki koşullara göre mevcut enflasyon oranı üzerinden eklenecek olan marj ile kredi faizi mevcut sabit faizli konut kredisi oranının üzerine denk gelmektedir. Ayrıca sabit faizli kredilerde ileriki dönemlerde kredi faizlerinin ciddi oranlarda düşmesi sonucunda farklı bir güncel faizli kredi ile refinansman imkânı sağlanmakta. Sabit faizli kredinin de güncel enflasyon görünümüne göre kapatma cezası uygulanarak farklı bir kredi ile değiştirilmesi mümkün.

İlk başta belirttiğim gibi enflasyona endeksli konut kredisinde ise, enflasyon bazında artan bir gelirin olması avantaj sağlayacaktır. Belirlenen dönemler itibarıyla ödenecek olan kredi miktarı enflasyonun arttığı dönemlerde artacak, düştüğü dönemlerde düşecektir.