Otel Değerlemelerinde Değişen Trendler

Makbule Yönel Maya, Genel Müdür TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., yonelm@tskb.com.tr

Gelir getiren mülk denince ilk akla gelen gayrimenkul türlerinden olan “otel” ülkemizde de gayrimenkul piyasalarında yaşanan değişimlerden zaman içinde nasibini aldı. Geçmişe şöyle bir bakıldığında 2005’li yıllarda oteller daha yeni yeni ticari gayrimenkulde bir alternatif olarak düşünülmeye, özellikle karma kullanımlı projelerde bir işlev olarak çalışılmaya başladığı görülür. 2010 ve devamında otel piyasasında önemli bir hareketlilik ile karşılaştığımız yıllar oldu. Bu tarihten itibaren oteller karma kullanım projelerinin alt bir fonksiyonu olmanın ötesinde tek bir bütün olarak geliştirilen projelerde yer almaya başlıyor. Yine aynı yıllarda otel markalama ve işletme modelleri de çeşitlendi. Hatta o kadar ki dünyadaki örneklerine benzer şekilde sadece otel portföyünden oluşan GYO halka arzları ile yine aynı dönemde karşılaşıyoruz. Otel markalama ve işletme modellerine yeni yeni alışmakta olduğumuz bu dönemde bir de işletme modellerindeki farklılaşma ile de tanıştık. Farklılaşma sadece işletme modellerinde de olmuyordu bu dönemde. Konseptlerde de farklılaşmayı araştırırdık… “Dry otel”, “Extended Stay” gibi tam Türkçe karşılıklarını bulamadığım alternatifleri ele alan sektör raporları düzenlerdik. Ne günlerdi… Bu zamanlardan hafızamda kalan en belirgin detay ise bu araştırmaları yaparken konuştuğumuz yabancı markaların Türkiye pazarına ilgi duyabilecekleri yönündeki pozitif algıya rağmen o görüştüğümüz markaların neredeyse hiçbirinin hâlâ ülkemiz pazarına girmedikleri…

Birden bire gözde bir ticari gayrimenkul yatırımı olarak görülmeye başlanan ve sayıları her geçen gün artan otellerde bu dönemde yönetim ve işletme modellerindeki farklılaşma değerlemelerde dikkate alınmaya başlanmıştı. Dolayısıyla değerleme açısından baktığımızda önemli bir bilgi birikimi edindiğimiz yıllar yine bu döneme denk geliyordu.

2013-2014 yıllarındaki turizm verileri ile sonrakileri kıyasladığımızda; yabancı ziyaretçilerden elde edilen turizm geliri, 2014’ten 2016’ya kadar büyük düşüşler göstermiştir. 2016 yılında yerli ziyaretçilerden elde edilen gelirin artış oranının, yabancı ziyaretçilerin düşüş oranına göre oldukça az olması dolayısıyla toplam turizm gelirinde 2015’e göre yaklaşık %36 oranında düşüş yaşanmıştır. Ancak, 2017 yılı verilerine bakıldığında toplam turizm gelirlerinde 2015 yılına göre düşüş olmasına rağmen 2016 yılına göre yaklaşık %18 oranında bir artış olmaktadır. Özellikle yabancı turistlerin yaptığı harcamalarda artış olup 2018 yılı turizm gelirleri artış trendi göstermiştir. Bu dönemde hem ziyaretçi sayıları hem de otel dolulukları hızla yükselmiştir. 2019 yılının ilk 6 ayına baktığımızda turizm sektöründeki yukarı yönlü hareketlenmenin devam ettiği görülmektedir. 2019 yılının ilk 6 ayında bir önceki yılın aynı dönemine göre; İstanbul’a gelen ziyaretçi sayısı yaklaşık %15 oranında artmıştır. Bu da otel doluluk oranlarına ve fiyatlarına aynı şekilde etki etmiştir.

Ancak 2013 yılı ile kıyaslamalara baktığımızda halen oda fiyatlarında Euro bazında %20-%25 düşüş olduğunu görebilmekteyiz. Doluluklar eski günlerdeki düzeylerine gelse de fiyatların eski düzeye çıkması için halen zaman gerektiğini gözlemleyebiliyoruz. Aslında daha detaya baktığımızda doluluk oranlarının sabit kalıp fiyatların düşmesinde 2 temel sebep var gibi görünüyor:

1) Otel oda sayılarındaki stok artışı

2) USD ve Euro kurunda geçtiğimiz yıllarda yaşanan ciddi yükselmeler

İstanbul özelinde işletme belgeli tesislere baktığımızda oda sayısının 2013 yılında 38.390 iken 2019 yılı Ağustos ayında 58.936 olduğu görülüyor. 6 yılda oda sayısında görülen %53 oranındaki artış fiyatlardaki %20-%25 düşüşün nedenini de çok açık bir şekilde açıklamaktadır.

Geçmişe çok gömülüp kalmadan 2016 ve sonrası döneme baktığımızda ise otel yatırımları ülke genelinde yaşanan farklı olaylar nedeniyle sorgulanır hâle geldiğini görüyoruz. Turizm sektöründe yaşanan kayıplar ister istemez en çok otel değerlerini etkilemeye başladı. Bu durum gerek otel sahiplerinin değer olarak kayıp yılları olurken, teminat olarak alınan ve kredi konusu olan otellerde de temerrüt risklerini beraberinde getirdi.

2016 yılı sonrasında yaşanan değişimler gerek ortalama gecelik oda fiyatlarında gerek doluluk oranlarında önemli bir aşağı yönlü değişimi beraberinde getirmiş, buna bağlı olarak da düşen otel değerleri ile bizleri karşı karşıya bırakmıştı. Bu aşağı yönlü değişimler o kadar keskindi ki İstanbul’daki oda fiyatlarının düştüğü seviyeleri gördüğümüzde bizler değerleme yaparken bir taraftan da üzülüyorduk.

Peki, bugün otel değerlemelerinde neler oluyor diye baktığımızda bana göre en temel değişiklik, 13 Eylül 2018 tarihli karar gereği neredeyse tüm ticari gayrimenkullerde olduğu gibi değerleme açısından değerin Türk Lirası’na dönmesi oldu. Yani geçmişte gelir getiren mülk olması nedeniyle yabancı para üzerinden yaptığımız nakit akışları, dönem itibarıyla TL’ye döndü. TL’ye dönmek, indirgeme oranlarının da TL olarak alınması demek ki bu da ayrı bir yazının konusu…

Diğer bir değişiklik de ortalama gecelik oda fiyatlarındaki çarpıcı düşüşler oldu. Bunun yanı sıra 2016 yılına kadar doluluk oranlarının hep artmasına o kadar alışmıştık ki gelecek varsayımlarımızda bu artış trendi hep olumlu bir seyir izlerken, artık genelde daha düşük seviyelerden başlayan ve çok uzun zamana yaydığımız bir hal aldı. Tabii bu gibi değişkenler tamamen matematiksel olarak otel değerini etkileyen faktörler… Bir de günümüz gerçeklerinin ve değişen trendlerinin otellere yansıması var ki her şey güllük gülistanlık olsa da bu trend değişikliklerinin otel piyasasına etkisi söz konusu. Demek istiyorum ki: Pek tabii ki “Airbnb” gibi bir gerçekle yarışmaya başlayan otel sektöründe kullanıcı trendleri ve beklentilerinin değişmesi otel yatırımlarının, konseptlerinin ve değerlerinin de değişmesini kaçınılmaz olarak beraberinde getiriyor.

Yukarıda yazdıklarıma bir göz atınca benim konuyla ilgili ve birbiriyle çelişen iki ayrı çıkarımım oluyor: Ya gayrimenkulde de değişen dünya düzeni ile trendler çok hızlı değişiyor ya da ben yaş alıyorum.

Sevgiyle kalın…