Jansen Bölgesinin Emlak Dönüşümü

Farklı şehirlerdeki emlak piyasası değişikliklerine odaklanan emlak soruşturmasının bu bölümünde, zaman içerisinde çok sayıda değişim ve dönüşüm geçiren Adana’nın “Jansen Bölgesi”, tarihsel çerçevesi ve emlak danışmanlarının* yorumları eşliğinde ele alınıyor.

Yirminci yüzyılın başlarında nüfusu 100.000’in altında olan Adana, verimli toprakları nedeniyle ve genç Cumhuriyet’in tarıma dayalı ekonomik planı çerçevesinde büyük bir göç alanı olarak konumlanıyordu. 1930’lara gelindiğinde nüfusu hızla artan ve artışın devamı öngörülen kent için yeni bir şehir planı hazırlama fikri yürürlüğe sokuldu ve bu doğrultuda Alman mimar ve şehir plancısı Hermann Jansen 1935-40 arasında Adana için geniş çaplı bir plan hazırladı. Tamamı uygulanmayan bu planın kısmen uygulandığı kuzeyde demiryolu hattı, güneyde D-400 otoyolu, doğuda Seyhan Nehri, batıda ise Nuri Sabuncu Bulvarı ile sınırlanan bölge bugün birtakım “dönüşüm”lere uğrasa dahi, halen Adana’nın en yaşanılabilir bölgesi olarak tanımlanmakta.

Jansen bu bölgeyi tasarlarken bugünkü mevcut araç yollarının yaya yolu olarak kullanılmasını; nüfus yoğunluğunun ise parsel bazında müstakil konutlarla karşılanmasını öngörmüştü. Yapı yoğunluğunun artmasını ve bölgede araç trafiğinin olabileceğini öngörmüş müydü, bilemeyiz; fakat bu dönüşümlere rağmen bölgenin yaşanabilir kalması çalışmanın başarısını gözler önüne seriyor.

“Kentsel Dönüşüm Yasası”nın yürürlüğe girdiği ve kamu tarafından desteklendiği 2000’li yıllardan sonraki dönüşüm, yapı cinsini ve binaların kullanım amacını değiştirmekten ziyade bölgedeki yapı yoğunluğunu ve nüfusu etkileyen bir faktör. Bölge için asıl dönüşüm 60’lar sonu, 70’ler başında “Kooperatif Kanunu” ile müstakil, bahçeli konutların yerlerine 3-4 katlı “Aile Apartmanları”nın yapımının hız kazanmasıyla başladı.

70’li yıllara değin araç kullanımı yaygınlaşmadığı ve plan hazırlandıktan sonra inşa edilen konutlar varlıklarını devam ettirdiği için yapılan planlamanın çeyrek yüzyıldan biraz daha fazla bir süre tasarımdaki gibi uygulandığı söylenebilir. Bu tarih öncesinde bölgenin kullanıcılarının yerleşik ve stabil olduğu, konutların da çokça el değiştirmediği görüsüyle bölgede o tarihlere ait bir emlak değerleme yapabilmek çok da mümkün olmamakta.

Müstakil konutların yerine geçen aynı parsel içerisinde birden fazla bağımsız bölümü olan, çok katlı; kiracı ve yeni mülk sahiplerine ihtiyaç duyan apartmanlarla beraber emlak piyasasında hareketliliğin arttığı bölge, bir süre sonra kira/mülk değeri konusunda bir oran yakaladı.

Bölgenin içinde bulunduğu koşullardan ziyade o koşullara geliş süreçlerini irdelemek gerekiyor. Fakat bugünün emlak değerleri salt bölgenin planlama ölçeği ve demografik yapısıyla şekillenmiyor elbette, ticari bir değerleme yaparken ülkenin ve bölgenin ekonomik koşulları ile bu koşulların kullanıcıların ihtiyaçlarına karşılık vermesi bu değerlemenin ana unsurları olarak ön plana çıkıyor.

Adana Şehir Planı, Hermann Jansen, 1936. Görsel: Walther Bangert, Berlin Teknik Üniversitesi Mimarlık Müzesi Arşivi

Şehir Planı, uygulanan kısım; Hermann Jansen, 1937. Görsel: Walther Bangert, Berlin Teknik Üniversitesi Mimarlık Müzesi Arşivi

2000’lerin başlarında yerleşim yeri tercihinin yeni yıldızı olarak kuzey Adana’da bulunan Turgut Özal Bulvarı oyuna dahil olduğunda bölgenin cazibesi biraz geri planda kalmışken, kentsel dönüşümle beraber yeni binaların yükseldiği bölge bugün kentin “en cazibeli yerleşim alanı” unvanını geri almış bulunmakta. Kullanıcı tercihleri açısından durum böyleyse de, kent kimliği ve mimari yapılar açısından aynı cazibeden bahsedebilmek maalesef söz konusu değil. 1950’lerde başlayan ve büyük çoğunluğu kente bir kimlik katan nitelikli binalar yerine sadece alan kullanımının göz önüne alındığı, büyük çoğunluğu kimliksiz yapı tercihleri sebebiyle bölge mimari cazibesini koruyamamıştır.

Bu minvalde bölgenin yeniden yapılanması kanunun çıktığı zamana değil, 3.6.2013 tarihinde yürürlüğe giren ve sektörde bulunan herkesle beraber 3-4 katlı apartmanlardaki kat maliklerinin (genel kullanımıyla arsa sahipleri) de hayatını derinden etkileyen “Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği”ne denk gelir. Bir parsel için belirlenen yapı yoğunluğunun, o yoğunluk dışında kalan alanlarla alabildiğine şişirildiği, bu şişirilme sonucunda ve iskân sonrası uygulamalarla yapılacak olandan çok daha yoğun yapılaşmaların olduğu bu yönetmelik; yüklenici firmadan taşeron yüklenicilere, malzeme tedarikçilerinden gayrimenkul danışmanlarına, mimar-mühendislerden yapı denetim firmalarına, arsa sahiplerinden son kullanıcı olarak yeni daire yatırımcılarına kadar herkesin gerçeklik algısı ile oynayarak, emlak değerlerine de kira/mülk değeri oranını tamamen içinden çıkılmayacak bir şekilde etkiledi.

Bu etkilenmeleri örneklerle açıklamak gerekirse, yenilenen 30-40 yıllık bir apartmanda 90 m²’lik bir daire yenilendiği takdirde 55-60 m²’den daha fazla bir alan hak edemeyeceği halde, birtakım fazla alan kullanımları ile neredeyse 75-80 m²’lik alanlarla yeni binalar oluşturuldu.

Kentsel dönüşüm öncesi Adana’da kiralık evlerin tamamına yakın kısmı aylık değil yıllık bazda kiralanmaktaydı. Bu sebeple “3 aylık peşin, 3 ay depozito” gibi emlak piyasasında sıklıkla kullanılan kalıplar Adana’da kiralık emlak kullanıcıları açısından çok aşina olunmayan deyişlerdi(r). 2010’lu yıllara kadar kira ücretleri, mülk değerinin artışına çok yakın bir oranda artış gösterirken binaların dönüşmesi, dairelerin küçülmesi, küçülen dairelerin -özellikle alt katlarda- işyeri olarak kullanıma geçmesiyle beraber bilhassa küçük metrajlı dairelerdeki kira ücretleri, mülk değerine oranla çok fazla artış gösterdi.

Yatırımcı görüşleri, gayrimenkul danışmanlarının bilgi aktarımları ve mesleki tecrübeler ışığında, (bu dâhil bütün genellemelerin yanlış olduğunu da bilerek) dönüşümlerden önce çok basit ve kaba bir hesapla bir mülkün yıllık kira ücreti belirlenirken “mülk değeri/20” şeklinde pratik bir formül devreye girmekteydi. Özetle 20 yıllık kira ücreti o mülkün satış değerine denk gelmekte ve bir fiyat endeksi kendiliğinden ortaya çıkmaktaydı. Metrajların küçülmesi ve işyeri olarak kullanım oranının artması; kira ücretlerinin mülkün değerinin neredeyse 1/15’ine varana kadar artmasına sebep olarak gösterilebilir.
60 m²’lik bir dairenin aylık bazda 1.500-1.600 TL’ye kadar rahatça kiralanabildiği, eski formülle 360.000 TL’ye denk gelmesi gereken mülkün ederi bugün 240.000 TL barajını aşmamaktadır. Yine 2010 yılında bölgedeki eski bir mülkün metrekare birim fiyatı yaklaşık 1.300 TL iken bugün aynı nitelikte bir yapının birim fiyatı 2.700 TL’ye kadar artmış bulunmaktadır, kentsel dönüşümden sonra yapılan yeni binalarda istenen birim fiyat 4.000 TL; kolayca alıcı bulan birim fiyat ise 3.500 TL civarındadır. Kira fiyatlarında ise durum eski binalarda senelik 10.000-13.000 TL arasında değişirken, yeni binalarda 16.000-19.000 TL arasında bir skaladadır. Tabii bu evlerin metrekarelerinin eşit olmadığını ve birim fiyat üzerinden gidilirse bu makasın açılacağını belirtmekte fayda var.

Konut satışlarındaki azalış ülkenin ekonomisiyle birebir ilgili. Yüksek mevduat ve kredi faizleri, parası olanın mevduat hesabına ve/veya döviz yatırımına yönelmesine, parası olmayanın kredi kullanımından olabildiğince uzaklaşarak kiralama yöntemine yönelmesine sebep olmakta ve bu durum kira fiyatlarının artmasına, satış fiyatlarının düşmesine büyük etki etmektedir. Özetle yatırım amaçlı emlak alımları geçtiğimiz yıllara kıyasla büyük düşüş gösterip, hatta neredeyse ortadan kalktı. Bununla birlikte bölgede konut satışları 2017 yılına kadar herhangi bir şekilde düşüş göstermedi. Kuzey Adana’da ve genç bir merkez ilçe olan Sarıçam’da (altyapı olmadan üstyapıları biten bir bölgedir) konut satışlarının düşüklüğü sadece ekonomik kriz ile açıklanamazken, ele aldığımız bölgede yapılan evler ekonomik krizden önce alıcı bulmak konusunda problem yaşamıyordu demek doğru olacaktır.

Bölge merkezi konumu nedeniyle tercih sebebi olurken, daire arayışlarında gayrimenkul danışmanları ile yapılan görüşmelerde edinilen bilgilere göre potansiyel kullanıcıların tercih önceliklerinde, otopark ihtiyacı öne çıkan faktörlerden biri olarak görülmektedir. “Jansen Planı”nda bir araçlık park yeri olarak tasarlanan alanlarda bugün 10-15 araçlık park yeri ihtiyacı ortaya çıkmıştır. Aynı özelliklerdeki iki daireden belirli bir otopark alanı tanımlı olan daire daha yüksek fiyatlara ve daha öncelikli olarak alıcı bulmaktadır.

Kullanıcıların tercih sebebi olan bir başka etken ise dairenin yeni olmasıdır. Plan şeması daha iyi çözümlenmiş, daha büyük, oturum şemasında hakim yönleri daha iyi eski bir daire yerine, daha yüksek fiyatla yeni bir daire tercihi; özellikle genç yaş grubu ve yeni evli çiftler söz konusu olduğunda göze çarpan bir detaydır. Bölgede Seyhan Nehri’ni gören dairelerin manzaraları öncelikli bir tercih nedeni olarak değil katma değer olarak nitelendirilmektedir.

Tüm süreç ve piyasa değerleri bağlamında bir değerlendirme yapılacak olursa bölge, değişimini, içerisinde aktif yaşam sürerken tamamlamış ve bu değişimi deneyimlemiş insanların yaşamlarını sosyal, fiziksel ve ekonomik olarak radikal bir biçimde etkilemiştir. Ülkede değişken durum gösteren mevcut ekonomik koşullar doğrultusunda bu sürecin geleceğine dair bir öngörüde bulunmak pek mümkün olmamakla beraber, emlak değeri olarak kıymet kazanan Jansen Bölgesi’nin barındırdığı nitelikli yapıların kentsel dönüşüm sürecinde yıkılması sonucunda mimari kimliğini kaybetmesi üzücüdür.

Haber: Sabri Tunç