Binat İletişim&Danışmanlık’ın bi_özet çatısı altında 2016 yılında başlattığı ve her yıl farklı bir konuyu ele alan “Yapı Sektöründe İletişim Toplantıları”nın üçüncüsü Yapı Fuarı-Turkeybuild iş birliği ile 41. Yapı Fuarı-Turkeybuild İstanbul kapsamında düzenlendi. “Gayrimenkulde Gündem: Sektöre Yön Veren Yenilikler” başlıklı panel, Ersun Bayraktaroğlu (PwC Şirket Ortağı) moderatörlüğünde, Aydan Bozkurt (Propin Gayrimenkul Kurucu Ortağı), Ayla Heyfegil (Servotel Yönetici Ortağı), Hakan Malak (HOM Gayrimenkul Kurucusu), Kerim Alain Bertrand (REIDIN CEO’su), Muhammed Maraşlı (Türkiye İMSAD Kentsel Dönüşüm ve Yapı Güvenliği Komitesi Başkanı) ve Emir Serdar Gülpınar’ın (Türkiye İş Bankası Bireysel Krediler Bölümü Müdür Yardımcısı) katılımı ile 10 Mayıs 2018 Perşembe günü TÜYAP Fuar ve Kongre Merkezi Yapı Arena’da gerçekleşti.
Artık gayrimenkul denilince akla sadece konut gelmiyor; yeni gayrimenkul türleri yeni sorunları ve potansiyelleri ile gündemde. Değişen dünya ile birlikte gayrimenkul alanında farklı uzmanlıklar ortaya çıktı. Teknolojik gelişmeler gayrimenkul değerlemeden gayrimenkul projelerinin yönetimine, satıştan pazarlamaya, malzemeden finansmana her alanı etkiliyor. Binat İletişim&Danışmanlık’ın “Gayrimenkulde Gündem: Sektöre Yön Veren Yenilikler” başlıklı panelde, nüfus artışından yapay zekâya, büyük veriden dijital proje yönetimine sektöre yön veren faktörler gayrimenkul sektörünün farklı alanlarında uzman panelistler tarafından tartışmaya açıldı.
PwC Türkiye Gayrimenkul Sektörü Lideri Ersun Bayraktaroğlu’nun moderasyonu ile gerçekleşen panelde Servotel kurucu ortağı Ayla Heyfegil dünya gündemindeki yeniliklerden ve geleceğe yönelik alternatif projelerden bahsetti. HOM Gayrimenkul’ün kurucusu olan, çeşitli projelerde ve şirketlerde danışman olarak görev alan Hakan Malak gayrimenkul sektöründeki ileri derecedeki dijital uygulamalara ve bunların yerel ihtiyaçlar ile buluşturulmasına değindi. 2007 yılında kurulan ve gayrimenkul sektörüne odaklanan veri analitiği şirketi REIDIN’in CEO’su Kerim Alain Bertrand, büyük verinin gayrimenkul sektöründe nasıl kullanılacağını anlattı.
İMSAD Türkiye Kentsel Dönüşüm ve Yapı Komite Başkanı Muhammed Maraşlı teknoloji ile birlikte sektöre büyük kolaylık getiren BIM uygulamalarının önemine, Türkiye’de konu ile ilgili yapılan çalışmalara değindi. Türkiye İş Bankası Bireysel Krediler Bölümü Müdür Yardımcısı Emir Serdar Gülpınar, dijitalleşmenin konut kredisi sürecindeki etkilerini, bu süreçte kullanıcıya sağlanan kolaylıkları ve fırsatları paylaştı. Ofis alanında yatırımcılara, geliştiricilere, ofisin kullanıcısından ofisin mal sahibine hem aracılık hem de yatırım geliştirme sürecinde danışmanlık veren Propin Yatırım ve Danışmanlık şirketinin kurucu ortaklarından Aydan Bozkurt, Türkiye’deki fazla ofis stoğundan ve teknolojiyi kullanarak elde edilen doğru veri ile bunun önüne nasıl geçilebileceğinden bahsetti.
“Demografik ve sosyal değişim, ekonomik güçteki değişim, hızlı kentleşme, iklim değişikliği ve teknolojik sıçrama. Dünyanın geleceği bu mega trendler üzerinden konuşuluyor.”
Veri analitiğinden bankacılığa ofisten turizme, konuta, proje geliştirmeden yapı malzemesine birçok konunun bir arada ele alındığı panel, Ersun Bayraktaroğlu’nun dünyadaki değişimlere genel bir bakış sunduğu konuşması ile başladı. Bayraktaroğlu dünyanın geleceğini şekillendiren beş mega trendden bahsetti.
“Dünyanın geleceği bu mega trendler üzerinden konuşuluyor. Geleceğimizi planlarken bunlara yakından bakmakta yarar var. Bu megatrendlerin beş tanesi çok önemli: demografik ve sosyal değişim, ekonomik güçteki değişim, hızlı kentleşme, iklim değişikliği ve teknolojik sıçrama. Ciddi bir demografik değişim yaşanıyor dünyada. Bir taraftan kuşaklar değişiyor; babyboomer’lar, X,Y ve Z kuşakları yani dört jenerasyon bir arada yaşıyor, bir yandan dünya nüfusu yaşlanıyor. Ayrıca 2030’a kadar dünya nüfusuna 1 milyar insan eklenmesi bekleniyor. Dolayısıyla dengelerin değiştiği bir dünya ile karşı karşıyayız. Dengeleri değiştiren hususlardan bir diğeri, dünyadaki ekonomik gücün batıdan doğuya doğru yer değiştirmesi. G20 ülkeleri (Amerika, Kanada, Japonya, İngiltere, Fransa, Almanya, İtalya) egemenliğini E7 (Çin, Hindistan, Endonezya, Rusya, Meksika, Brezilya, Türkiye) ülkelerine kaydırıyor. Dolayısıyla demografik değişimle birlikte bizim alıştığımız ekonomik ortam da değişiyor. En önemli değişikliklerden bir diğeri; hızlı kentleşme. 2050 yılında dünyada 37 tane mega şehir olması planlanıyor. Bir diğeri ise; iklim değişikliği. 2040’ta dünyanın bugün ile kıyaslandığında %35 daha fazla gıdaya, %50 daha fazla enerjiye ve %40 daha fazla suya ihtiyacı olacak. Dolayısıyla kaynaklar kıtlaşıyor. Buna da hep birlikte bir çözüm bulmamız lazım. Ve bildiğimiz en önemli değişiklik: teknolojik ilerleme. Aslında teknolojik ilerleme 4. Sanayi Devrimi’nin de tetikleyicisi oldu diyebiliriz. Teknoloji herkesin işini devralıyor. Buna göre iş yapış şekillerimizi değiştirmek zorundayız. Teknolojik sıçrama ile birlikte akıllı planlama ve inşaatta, sürdürülebilir taşımacılıkta, temiz enerji ve kentsel sağlıkta, adapte olabilen kentsel sistemlerde ciddi değişiklikler bekliyoruz. Teknolojinin tetiklediği bir dünya, nesil değişikliği ve dünyadaki güçlerin yer değiştirmesiyle önümüzde çok farklı bir gelecek çiziliyor. Gayrimenkul sektörü, yapı sektörü, inşaat sektörü de bu değişen dünyada kendine bir yer bulmak zorunda.”
“Sadece gayrimenkul sektöründe değil bütün sektörlerde şöyle bir sorun çıkıyor ortaya: Eğer yapay zekâ tüm işleri alırsa bu işleri yapan insanlar ne olacak?”
Ayla Heyfegil, Ersun Bayraktaoğlu’nun bahsettiği mega trendlerden yola çıkarak dijitalleşme ve kuşaklar ile gelen değişikliklere ve bunların sektöre yansımalarına değindi: “Artık Instagram, Facebook, Whatsapp gibi mecralar üzerinden sosyal yaşam da dijitalleşiyor. Dünyada, bu değişikliklerle ilgili olarak tasarımsal yapı yeniden ele alınıyor. Özellikle inşaatta ve mimaride yapay zekâ devreye girmeye başlayacak. Bazı üniversiteler yapay zekâlarla nasıl çalışılabileceğini araştırıyor. Artık mimar tasarlayacak ve ondan sonraki tüm mekanik, elektrik gibi detay çizimler yapay bir robot tarafından yapılacak. Sadece gayrimenkul sektöründe değil bütün sektörlerde şöyle bir sorun çıkıyor ortaya: Eğer yapay zekâ tüm işleri alırsa bu işleri yapan insanlar ne olacak? Bu konuda iki yönelimden bahsediliyor: Bir tanesi fabrika ayarlarına geri dönmek; yani köy meydanlarının, kent içindeki avluların olduğu, insanların bu alanlarda sosyalleştiği mekânlarda yaşamak. İkinci bir yönelim ise bilim kurgu filmlerinde gördüğümüz gibi 3 boyutlu gözlükler ile daha bireyselleşmiş alanları tercih etmek. Hangisinin galip geleceğini bilmiyoruz ama benim tahminlerime göre fabrika ayarlarına geri dönmek daha ağır basacak. Mesela Türkiye’de yaptığımız birçok projede -özellikle konutta ve otelde- artık eskisi gibi güvenliği sağlamak için yüksek duvarlar yapmıyoruz; farklı ortamlar yaratmaya çalışıyoruz. Şimdi 4 jenerasyon bir arada yaşıyor ve ortalama insan ömrü uzadı. 3-4 jenerasyonun hem birlikte çalışabileceği hem de bir o kadar ayrı alanlara sahip olabileceği ortamlar oluşturmaya dikkat etmemiz gerekiyor. Son 4-5 senedir, teknolojiyi kullanarak işini daha kısa sürede bitiren ve daha çok süreyi evinde veya otelinde/sosyal donatısında geçiren insanlar için mekânlar oluşturmaya çalışıyoruz.”
“Üretim bandının dışında bir üretim süreci var artık; dolayısıyla sonuç odaklı olmaktan ziyade süreç odaklı olmamız gerekiyor.”
HOM Gayrimenkul Kurucu ortağı Hakan Malak dünyadan gayrimenkul yönetimi, alternatif gayrimenkul yatırımı gibi gayrimenkulün çeşitli alanlarında öncü sayılabilecek örnekler üzerinden konuyu açtı. Teknolojiyi kullanarak proje geliştirme, tasarım ve inşa süreçlerini optimize eden ve daha sürdürülebilir, daha hızlı ve daha ekonomik projeler üretilmesini amaçlayan Kaliforniya merkezli teknoloji firması Katerra’yı örnek gösteren Malak, teknolojik araçların ve verinin kullanımının önemine değindi. Yeni nesil üretim şekillerinin doğrusal değil döngüsel olduğuna dikkat çeken Malak, kısa süreliğine boş ofislerin kiralanabileceği “MorMekan” projesini örnek gösterdi: “Üretim bandının dışında bir üretim süreci var artık; dolayısıyla sonuç odaklı olmaktan ziyade süreç odaklı olmamız gerekiyor. Gayrimenkul sektörü farklı disiplinlerden oluşan yani disiplinlerarası bir sektör. Ancak burada artık transdisipliner yani disiplinlerötesi kavramı da söz konusu.” Farklı yatırım türlerinden de bahseden Malak, hem öğrenci yurdu hem de otel olarak işletilen hibrit bir yatırım modeli olan “Öğrenci Oteli” (The Student Hotel) projesini örnek gösterdi. “Burada tek bir fonksiyon yok; çünkü ihtiyaçlar farklı. Farklı jenerasyonların iç içe geçmesiyle, İhtiyaçların esnek olması ile bu tarz konseptler ortaya çıkıyor. Bu sistem mevsimsel bir esneklik de sağlıyor. Burada farklı fonksiyonları birleştirmek, sosyalliği teşvik etmek söz konusu”.
“Konut sektörü çok farklı nitelikler arz eden ve aynı zamanda çok fazla veri üreten bir sektör. Birtakım teknolojik metotlar kullanmaya yönelmek durumundasınız.”
REIDIN CEO’su Kerim Alain Bertrand ise Zingat örneği üzerinden gayrimenkul sektöründe büyük verinin öneminden ve kullanım alanlarından, büyük verinin ve teknolojinin değerleme mesleğinin geleceğindeki etkisinden bahsetti: “Dünyada günde yaklaşık 2.5 kentilyon bayt veri üretiliyor ve bugün var olan verinin %90’ı son iki yılda üretildi. Yaptığımız işin büyük bir bölümü bu verileri teknoloji yoluyla işleyerek, anlamlı hale getirmek. Büyük veride “3 V” önemlidir: volume (hacim), velocity (hız ve süreklilik), variety (çeşitlilik). Bir diğer esas ise value (değer); yani verinin aynı zamanda bir işe yaraması, bir amaca yönelik olması lazım. Büyük verinin önemi giderek artıyor ve iş kolları zamanla değişime uğrayacak. Bunlardan biri de değerleme. Konut sektörü çok farklı nitelikler arz eden ve aynı zamanda çok fazla veri üreten bir sektör. Birtakım teknolojik metotlar kullanmaya yönelmek durumundasınız. Mesela REIDIN olarak yapay zekâ kullanarak bir otomatik değerleme modülü çıkardık. Bu sayede %90’ın üzerinde bir doğruluk oranı ile bir konutun değerini tespit edebiliyoruz ama bu bir değerleme uzmanının yapacağı işin yerine geçmek değil; hem vakit hem nakit anlamında tasarruf sağlayan bir teknoloji. Şu an Zingat portalından ulaşabileceğiniz ve evinizin değerini yaklaşık uç noktalarda verebilecek bu modülde örneğin “banyosu var”, “şu mahallede” vb. kriterleri girdiğinizde hesaplar otomatik olarak yapılabiliyor. Yapay zekâ, kendini sürekli geliştirerek daha doğru sonuçlar çıkarmaya yönelik size hizmet edebiliyor. Ne kadar çok kaliteli ve nitelikli veriye ulaşırsanız sonuç o kadar tatminkar olur. Türkiye maalesef veri üretimi açısından bir hayli zorlayıcı bir ülke”.
“Eğer yapılarımızı aynı sanayi tesislerinde olduğu gibi verimlilik odaklı çalıştırabilirsek her aşamasını doğru şekilde kontrol edebilirsek bütün paydaşları bu şekilde bir araya getirebilirsek daha efektif, daha verimli, sürdürülebilir yapılar elde edebiliriz.”
Yeni teknolojilerin mimariyi, yaşamı nasıl etkileyeceği, bir değer tespiti aracı olarak nasıl kullanılacağı gibi konuların tartışılmasının ardından Muhammed Maraşlı yapı malzemeleri alanında teknolojik gelişmelerden, Türkiye IMSAD’ın çalışmalarından BIM ve Open BIM kavramları özelinde ele aldı: “Gelecekte yapım ile ilgili en temel değişimlerden biri verimlilik ile ilgili olacak. Gelecekte yapıları da artık bir fabrika gibi düşünmek zorundayız. Eğer yapılarımızı aynı sanayi tesislerinde olduğu gibi verimlilik odaklı çalıştırabilirsek, her aşamasını doğru şekilde kontrol edebilirsek, bütün paydaşları bu şekilde bir araya getirebilirsek daha efektif, daha verimli, sürdürülebilir yapılar elde edebiliriz. BIM bir tesisin fiziksel ve fonksiyonel tüm karakteristiklerinin sayısal olarak yeniden sunulması ve ilk konsept aşamasından yapımına kadar olan bütün aşamada alınacak kararların, verilerin yönetilmesi demek.”
Maraşlı, BIM’in yapı sektöründeki getirilerinden ve Türkiye’deki Open BIM çalışmalarından da bahsetti: “Türkiye’nin bütün yapı sistemi bileşenleri ile birlikte kendi standartlarını oluşturması için ‘building smart çalışma grubu’ oluşumu altında 1 yıla yakındır çalışıyoruz. Doğru standartlarda ve yerli malzemeyi destekleyecek bir BIM Kütüphanesi altyapısı oluşturmak istiyoruz. Türkiye’de temel eksiğimiz sistemsel bakış. İMSAD olarak sistemsel bakışı önemsiyoruz. Biz bu çalışma grubu ile Open BIM standartlarının Türkiye’de oturmasını hedefliyoruz. Özellikle kamu projelerinin yapımında BIM’in zorunlu hale gelmesi çok önemli.”
“Müşterinin yolculuğu evi arayarak başlıyor.”
İş Bankası Bireysel Krediler Bölümü Müdür Yardımcısı Emir Serdar Gülpınar ise teknolojik gelişmelerin finansman ayağından bahsetti; dijital ev kredisi sürecini anlattı. Kullanıcı alışkanlıkları, yeni yaşam tarzları, Z kuşağı, internet kullanım alışkanlıkları, iş yapış biçimlerinin değişmesi ve bu biçimlerde aracıların rolü, alternatif kanallarla rekabet ve maliyet avantajı gibi nedenlerle alıcıların, dijital sistemlere yönelmesine dikkat çekti: “Müşterinin yolculuğu evi arayarak başlıyor. Müşteri dijital ortamda ev beğendikten sonra ihtiyacı varsa tüm konut kredisi sürecini de dijital ortamda yürütebiliyor. 1,5 senedir bu sistemi uyguluyoruz ve çok iyi geri dönüşler alıyoruz” diyen Gülpınar, dijital ortamda bireysel konut kredisi başvuru sürecinin yanı sıra banka müşterisi olmaksızın başvuru imkânı, kısa sürede ön onay, ekspertiz sürecinin dijital temas noktalarından başlatılması, 7/24 süreç takibi, süreç boyunca danışman yardımı, hatırlatma gibi geri bildirimler vb. olmak üzere bankanın sağladığı bazı avantajlarına da değindi.
“Geleceğe iyimser bakmıyoruz; çünkü kentin büyümesinde arsası olanın eline teslim edilmiş bir plan var.”
Son olarak Aydan Bozkurt ofis piyasasındaki güncel durumdan, ofis stoklarından, İstanbul’daki stok fazlasından ve bu fazla stoğu eritmek için neler yapılabileceğinden bahsetti: “Bu senenin sonunda İstanbul’da 6 milyon 600 bin m2 ofis stoğu tamamlanmış olacak. 2021 itibarıyla ruhsatı almış projeler üzerinden yaptığımız ölçümler İstanbul’un yaklaşık 8 milyon m2 ofis alanına sahip olacağını gösteriyor. Geleceğe iyimser bakmıyoruz; çünkü kentin büyümesinde arsası olanın eline teslim edilmiş bir plan var. Büyükşehir Belediyesi’nin, bakanlıkların dijitalleşmeyi kullanması, verileri değerlendirmesi gerekiyor.
Bir ofis geliştirileceği zaman kullanıcı profillerine göre risk analizi de yapılması gerekiyor ki dünya çöp haline dönüşmesin. Şu anda stokta kullanıcıların psikolojisini, beklentilerini, öngörmeyen %50’nin üstünde çöp proje var. Bu çöplüğü ölçümleyip, kullanıcının ihtiyacı ile örtüşen projeler gerçekleştiren yatırımcılar da var. Onların projeleri, yeni trendleri takip eden kullanıcılar tarafından hızlı bir şekilde kiralanıyor, satılıyor. Dijitalleşmeye karşı hareket etmeyi doğru bulmuyorum. Bir yandan da jenerasyon değişiyor ve bu stok yeni jenerasyonla örtüşmüyor; stoğu dönüştürmek gerekiyor. Ama hepsini hastaneye okula dönüştüremeziniz. Bu verileri kullanabilmek, anlatabilmek, anlayabilmek önemli. İş çok zor; ama bu analizleri çok dikkatli yapmamız gerekiyor.”
Değişen dünyada, teknoloji ve gayrimenkul ilişkisinin farklı açılardan ele alındığı “Gayrimenkulde Gündem: Sektöre Yön Veren Yenilikler” etkinliği soru cevapların ardından sona erdi.
bi_özet gayrimenkul 