Berna Işıktaş, Genel Müdür Yardımcısı İş Geliştirme ve Pazarlama, FU Gayrimenkul Yatırım Danışmanlık A.Ş.
Türkiye’de konut fiyatlarının, değerinden yüksek olduğu yıllardır sektörde konuşulan bir durum. 60’lar, 70’ler, 80’ler ve hatta 90’larla bile kıyasladığımızda, tüketicinin alım gücünün düşmüş olması da bunun en büyük sebeplerinden biri. Oysa konut satışları düşmek yerine arza paralel şekilde artmaya devam ediyor. Bunun elbette sebepleri var. Sonuç ise; fiyatlar daha da artacak. Sektör; sürekli olarak bir balondan söz etse dahi, Türkiye’deki fiyatlar hala potansiyelinin altında. Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) yıllık ipotekli konut satışları rakamlarına bakıldığında, konut alımlarına talebin her geçen yıl artış eğiliminde olduğu görülmekte ve 2017 rakamlarının da geçen yıla oranla artacağını tahmin etmek zor değil.
2012 yılında 4,5 milyar TL büyüklüğü olan gayrimenkul danışmanlığı pazarının 2017 yılında 6,5 milyar TL’lik bir büyüklüğe ulaşması bekleniyor. İpotekli işlemlerin hacimsel büyümesi ise 2005 yılında GSYİH’nın (Gayrı Safi Yurt İçi Hasıla) %2,1’ini oluştururken, 2015’de bu oran %7,3’e ulaştı ve bu dönem içerisinde yıllık ortalamada %27 gibi bir büyüme gerçekleştirdi. 2015 verilerine göre Türkiye’de gerçekleşen ipotekli konut satışları rakamı 434 bin seviyesindeydi, toplam satışlar ise 1 milyon 241 bin’di. 2016 yılını 449 bin seviyesi ile kapatan ipotekli konut satışlarının, 2017’yi 515 bin seviyesi ile kapatması bekleniyor; toplam satışlar ise 1 milyon 430 bin seviyesine yükselecek gibi görünüyor. Yani son yıllardaki artışın ortalamasını aldığımızda, yaklaşık %4’lük bir gelişimden bahsedebiliriz.
2016 Temmuz ayında konut satışlarında ciddi bir düşüş olmuşsa da Türkiye geneli toplam ipotekli konut satışları rakamı 449.508’i buldu. Bunda hükümetin gereken önlemleri derhal almış olmasının etkisi yadsınamaz. Elbette bunda bankaların uyguladığı faiz indirimleri ve tapu harçlarına getirilen toplam %1’lik indirimin de etkisi oldukça büyük.
2017 yılına gelindiğinde ise TÜİK tarafından aylık yayınlanan veriler göz önüne alınarak; ipotekli konut satışı rakamlarının bu yıl da artış göstereceğini tahmin edebiliriz. TÜİK’in açıkladığı son veriler olan Ağustos ayı verilerine göre Türkiye’de 38.743 ipotekli konut satışı gerçekleşti. Bu rakam bir önceki yılın aynı ayına göre %6,3 artış gösteriyor. Yine Ağustos ayında toplam 120.198 konut satıldı. Önceki yılın aynı ayıyla kıyasladığımızda toplam satışın, beklenen yıllık artış hedefine uygun olarak %4,7 olduğunu görüyoruz. 2017’nin tüm aylarındaki toplam rakam ise 890.430. 2016 yılında aynı dönemde 15 Temmuz Darbe Girişimi yaşanmasına rağmen ulaşılan rakam 827 bin civarındaydı. Satışların artarak devam edeceği de tüm tablolarda görülüyor.
Türkiye’de 2013 sonu ipotekli kredilerin GSYH’ya oranı %6 seviyesindeydi; bu oran dünya ortalamasının oldukça altında. ABD’de ipotekli işlemlerin nüfusa oranı baz alındığında, konut kredisi kullanımında ABD standartlarına ulaşılması durumunda Türkiye’de yıllık 2 milyonun üzerinde ipotekli işlem potansiyeli bulunuyor. Gelişmiş ekonomilerde sadece yeni ve ikinci elde gayrimenkul alımlarında değil, aynı zamanda konutların yenileme giderleri için de kredi kullandırılıyor. Bu nedenle Türkiye’de 2023 yılına gelindiğinde, pazarın çeşitlenip, büyüyeceği öngörülmekte. ABD’de konut satışlarının %92’si ikinci el konut satışlarından, Türkiye’de ise %54’ü ikinci el konut satışlarından oluşuyor. Bu rakam bile önümüzdeki dönemde Türkiye konut kredisi pazarındaki potansiyeli göstermesi açısından umut verici. Kredilere olan talebin artışı, sektörün yeni konutlara olan arzı ile karşılık bulacaktır.
Öte yandan; kentsel dönüşüm çalışmaları da hızla tamamlanıyor. Özellikle İstanbul’da, kentsel dönüşüm kapsamında eski gayrimenkullerinden geçici olarak taşınan ev sahipleri, yeni gayrimenkullerine taşınmaya başladılar bile. Önümüzdeki süreçte; yenilenen gayrimenkuller ile fiyatlarda da bir artış olması kaçınılmaz.
bi_özet gayrimenkul 