Makbule Yönel Maya, Genel Müdür TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş., yonelm@tskb.com.tr
Daha çok markalı konut piyasasını ilgilendiren son 10 yıllık gelişmeyi bir önceki yazımda özetlemeye çalışmıştım. Şimdi de bu andan itibaren başarılı hikâyeler yazmak için neler yapmalı biraz ondan bahsedeceğim.
Güncel trend konularımızdan biri olan “deneyimlemek”ten yola çıkarsak -ki konut alımı bir insanın hayatı içinde çok sıklıkla tekrar edebilecek bir deneyim değil- bu önemli satın almayı deneyimlerken kişinin kendisini “çok özel” hissetmesini sağlamak gerekiyor. Tabii bunu sadece konutu satma aşamasında değil, konutta oturduğu süre içinde de yaşatmak artık çok önemli. Konut geliştiricisinin, yaptığı projede oturum başladıktan sonra da havayı çok iyi koklaması gerekiyor. Bunu iyi yapanlar, müşterinin deneyimleme avantajını sürdürülebilir müşteri yaratmak anlamında çok lehte kullanabiliyor iken bazı geliştiriciler oturum başladıktan sonra konut kullanıcılarını kaderlerine terk edebiliyorlar. Son 10 yıldır konut piyasası, özelikle markalı konutlarda gelişme aşamasında iken yapılan bu konut sitelerinin yönetim modellerinin ne derece önemli olduğunu yavaş yavaş tecrübe ettik. Bunu da hemen site aidatları ile bağlamak yerinde olur. Bu yönetim modelleri, site aidatlarının belirlenmesi için de bir anahtar oldu. Bir konut sitesindeki önce kira sonra satış değerlerini belirlerken bile artık bu aidatlar nihai tüketici tarafından dikkate alınıyor. Bu konuda da yaratıcı çözümler sunmak ve kullanıcıyı mutlu etmek giderek önemli hale geliyor.
Bir diğer konu ise: Büyüklük içinde kaybolmaktansa bağımsız bölüm sayısı daha az olan konut sitelerinde yaşamak kullanıcıyı daha mutlu eder hale gelmiş gibi görünüyor. Yasal gereklilikler ve piyasa koşullarını birlikte düşündüğümüzde dönem “Butik Proje” dönemi gibi.
Deneyimlemeye çok az yerde başladığımız; ancak her geçen gün artarak karşımıza çıkacak bir diğer tehdit unsuru daha var: Alışveriş merkezlerinin belirli bir doygunluğa ulaşması ve açık havadan yararlanma eğilimi ile birlikte konut sitelerinin altında ya da yakın çevresinde yapılan, açık mekânda dolaşarak alışveriş yapmayı mümkün kılan ticari üniteler topluluğu. Ticari alanlar ile birlikte kurgulanan karma kullanım projelerinde açık havada yürüme imkânı veren ticari üniteler son yıllarda birçok proje konsepti içinde yer bulmaya başladı. Zaman içinde bir de bu ticari birimler bağımsız bölüm bazında satılmaya başlayınca sürdürülebilirliği ve bir arada yaşaması mümkün olamayan bir konsept ortaya çıkmaya başladı. Şu anda ihtiyaç olsun olmasın, gerekli analiz yapılmadan her projenin altına kondurulan ticari birimler yavaş yavaş göze çirkin gelmeye başladı. Bu nedenle yakında bu trendin de “out” olma potansiyelini yüksek görüyorum. Nitekim bu şekilde yapılaşmanın geliştiği bölgelerde satılık-kiralık ilan artışları ve boşluk oranları ile dikkat çekmeye başlayan alt bölgelerimiz de oluşmaya başladı. Aman dikkat…
Farklılaşarak başarılı olabilme ihtimali ile bu dönemde başarılı olmak istiyorsanız ya “hedef kitle”nizi ya da “hedef proje alanı”nızı değiştirmek söz konusu olabilir.
Nitekim hep aynı segmente, aynı nitelikte üretilen konutlar özelikle o tarafta pazarın belirli bir doygunluğa ulaşmasına neden oldu. Bu doygunluk da piyasada satış grafiklerinde gerilemeye işaret ediyor. O yüzden de ya arsa değerinin daha düşük olduğu bölgeler ya da hedef kitle segmentinizde bir parça yapacağınız değişimler oyun alanınızı bu dönemde genişletebilir.
Yatırım amaçlı gayrimenkul alımının, bu aralar diğer yatırım araçlarına göre cazibesini yitirmiş olması nedeniyle, bir projeyi satışa çıkarırken kira fiyatı dengesini de baştan kurgulamak ve bunu bir pazarlama stratejisi olarak işin içine katmak yine bu dönemde kıymetli olabilir. Bu nedenle kira fiyatını oluşturacak değişkenleri de baştan düşünmekte fayda var. Ülke olarak en yeni deneyimlemeye başladığımız konulardan belki de biri budur. Ancak yurt dışındaki satışlarda kira garantisi ve getiri oranı bilgisi neredeyse yazılı olarak tüm reklam materyallerinde açıkça yazıyor. Bunu da yaparken tabii açık, net ve doğru rakamlar vermekte fayda var. An itibarıyla geldiğimiz konut geri dönüş süreleri şu anda konutu yatırım aracı olarak görmeyi özelikle büyük metropollerde etkilemeye başladı. Bunu cazip hale getirecek kurgunun yapıldığı projeler bu dönemde avantajlı olabilir.
Bundan sonra yapılacaklar listesinde başlı başına önemli bir konu olan sürdürülebilir ve yeşil binalara da bu aşamada değinmekte fayda var. Yasal gereklilik olarak her ne kadar 2020’ye ertelense de biz raporlarımıza “enerji kimlik belgesi” verisini eklemeye başladık. Yakın gelecekte yürürlüğe girecek yasal düzenlemeleri (Çevresel Gürültünün Değerlendirilmesi ve Yönetimi Yönetmeliği, Binalarda Enerji Performansı Yönetmeliği vb.) dikkate alarak bugünden projeleri planlamak, gereklilik günü geldiğinde satın alan nihai tüketiciyi çok rahatlatacaktır. Aman unutulmasın…
Tabii son olarak da konut gibi hacimli bir varlığı satın alırken nihai tüketici iki şeyin önemini her geçen gün daha iyi anlamaya başladı: “güven” ve “samimiyet”. Güvenmek kapıdan içeri girmek için çok iyi bir neden. Bunu da samimiyet ve doğru söylem ile birleştirebilen projeler geçmişte olduğu gibi hep bir adım önde olacaktır. Doğru söylem deyince: Doğru söylemin belki de ilk başladığı nokta maketlerdir. Maketlerin bile yakın çevre, coğrafi özelikler, doğal-yapay eşikler gibi doğru görselleri yansıtması gerçekten de çok önemli.
Umut dolu bir 2018 yılı olması dileklerimle…
bi_özet gayrimenkul 