Ticari Gayrimenkul Yatırımlarında Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

Bağımsız denetim, danışmanlık, kurumsal finansman ve vergi alanlarında hizmet veren EY Türkiye
Gayrimenkul İşlemleri Bölümü, ticari gayrimenkul alırken dikkat edilmesi gerekenleri anlattı.

Fotoğraf: Sahir Uğur Eren

Son 20 yılda hızla büyüyen Türkiye ekonomisi, yabancı yatırımcıların ilgi odağı haline gelen gayrimenkul piyasasının ivmelenmesinde büyük rol oynamış; yerel yatırımcılar bu hızlı büyümenin etkisiyle gerçekleştirdikleri yatırımlarda uluslararası normlara ayak uydurmuştur. Bu durum gerek yerli gerekse uluslararası yatırımcılar için ülkenin dinamiklerini anlamak, temel performans göstergelerini ölçüp diğer ülkelerdeki benzer yatırımlar ile karşılaştırmak ve bölgedeki yatırımcılarla aynı pencereden bakabilmek için uluslararası standartlarda danışmanlık hizmeti alma ihtiyacını artırmıştır.

Eğer yatırım süreçlerini, birinci aşama, inceleme ve yatırım kararının verilmesi; ikinci aşama, yatırımın gerçekleşmesi ve üçüncü aşama da yatırımın operasyonel hale getirilmesi şeklinde üç ayrı zaman diliminde incelersek bu süreçler sırasında kritik önem taşıyan doğru kararların doğru zamanda verilmesi adına yatırımcılara sağlanan destek, danışmanlık hizmetleri kapsamında bulunuyor.

Yukarıdaki süreçlerin ilkinde, verilecek olan kararların projenin ticari ve finansal analizlerinin detaylı ve derinlemesine yapılmasından sonra sonuçlandırılması, yatırımın bütünü ve devamlılığı için büyük önem taşıyor.

Ticari gayrimenkul yatırımları; mevcut ofis, otel, alışveriş merkezi, lojistik tesis, fuar merkezi vb. getirisi olan tesislerin satın alınması şeklinde olabileceği gibi, bu tesislerin sıfırdan geliştirilmesi anlamını taşıyan “greenfield” projelere de yapılabiliyor. Gerek hâlihazırda gelir getirmekte olan gayrimenkuller, gerekse proje geliştirilme potansiyeli bulunan gayrimenkullere yapılan yatırımlarda projeye değer katan en önemli faktörlerin “lokasyon” ve “doğru konsept” olduğu düşüncesindeyiz. Bağımsız olarak en donanımlı ve lüks standartlarda değerlendirilebilecek bir projenin bile yanlış lokasyon ve konsept seçimi sonucunda hiç talep görmeme riski bulunuyor. Lokasyon veya belli bir lokasyondaki fonksiyon/konsept seçimi ile yatırım kararını etkileyebilecek analizlerden bazıları şu şekildedir:

  • Yatırım yapılacak mülk tipi bazında, yakın çevresinde bulunan mevcut rekabetin ve potansiyel rakiplerin analizlerinin hazırlanması,
  • Söz konusu fonksiyon tipini dolaylı da olsa etkilemekte olan diğer fonksiyonların araştırılması (Örneğin bir AVM yatırımında, yakın çevresinde bulunan ofis çalışanlarının müşteri potansiyeli taşıması vb.),
  • Çevredeki arz talep dengesinin incelenmesi,
  • Yakın çevrede planlanan imar durumu revizyonu, kentsel dönüşüm ya da ulaşım projelerinin olası etkilerinin araştırılması.

Yukarıda sıralanan sınırlı sayıdaki analiz ve bunlara ek olarak yapılacak diğer değerlendirmelerle beraber, yatırım yapılacak mülkün satış/kira bedellerinin, doluluk oranlarının ve kârlılığının gerçekçi bir bakış açısıyla ele alınması ve geleceğe yönelik planlanması da yatırımın sürdürülebilirliği açısından öncü niteliktedir. Bu veriler ışığında mevcut finansal piyasa koşullarını da dikkate alarak modellenen nakit akışından çıkan sonuç ve temel performans beklentileri, en belirleyici yatırım kararlarının başında gelmektedir.

Yukarıda bahsedilen analizlerin güncel verilere dayanılarak tarafsız bir gözle hazırlanması sağlıklı bir yatırım kararı alınması adına önemlidir. Ancak ne yazık ki yatırımcılar kimi zaman gerçekleştirecekleri projelere objektif yaklaşamayabiliyor ve bu durum beklenen geri dönüşün ve kârlılığın elde edilmemesine yol açabiliyor. Yıllar içerisinde hayal kırıklığına uğratmış, kârsız ve verimsiz gayrimenkul projelerinin başka bir işleve evrilmesi, başka işler için kullanılabilecek zamanın kaybı, emeğin harcanması ve her şeyden önemlisi maliyet demek olacaktır. Ne yazık ki ülkemizde bu tür hatalı yatırım örnekleri fazlasıyla mevcut.

Bir başka deyişle, yatırımcılar için projenin kendi özelinde ticari ve finansal analizlerini yaparak doğru nakit akışını oluşturmaları ve yatırım yapılacak gayrimenkullerin bağımsız bir danışman gözüyle detaylı olarak analiz edilmesi ileride yaşanabilecek mağduriyetlere büyük ölçüde engel olacaktır.

Özellikle altını çizmek istediğimiz başka bir nokta ise, bu tür analiz ve raporların kullanımının sadece yatırımcıların kendi iç karar verme mekanizmalarına destek ile sınırlı kalmadığı, hem yerel hem de uluslararası sermaye ve borçlanma piyasalarında potansiyel ortak/finansman arayışında da hazır bir dokümantasyon olarak büyük avantaj sağlamakta olduğudur.

Bir Cevap Yazın

Aşağıya bilgilerinizi girin veya oturum açmak için bir simgeye tıklayın:

WordPress.com Logosu

WordPress.com hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Google+ fotoğrafı

Google+ hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Twitter resmi

Twitter hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Facebook fotoğrafı

Facebook hesabınızı kullanarak yorum yapıyorsunuz. Çıkış  Yap /  Değiştir )

Connecting to %s